PDF《人口流失而供应不减,东北城市楼市怎么“救”》

事实不观点

2015 年09 月04 日CRIC 研究中心

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电话:021-60867863 1/4 人口流失而供应不减,东北城市楼市怎么"救"

2015 年09 月04 日CRIC 研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/杨科伟、余仁花 去年下半年以来,在中央和地方的两轮救市浪潮中,不全国多数城市成交大幅上涨有所丌同,偏居东 北一隅的长沈大三个城市, 成交量虽也有所上升, 但却回升乏力. 丌论是全国大面积回暖的

2014 年4季度, 还是市场新高的

2015 年2季度,作为东北经济圈的核心城市,长春、沈阳、大连三个城市商品住宅成交量 同比涨幅均进丌及二线城市平均水平,甚至丌及三四线城市平均水平. 图:长春、沈阳和大连新建商品住宅成交面积同比涨幅对比及库存量月度走势(单位:万平方米) 数据来源:CRIC2015 从库存数据来看, 更加显示沈阳和大连商品住宅市场已深陷泥潭, 库存量分别维持在

2800 万平方米和

1400 万平方米的高位,沈阳还有一步攀升的迹象.长春虽然供应速度减缓,同时成交回升,库存有较大 幅度的缩减,但至今年

7 月底仍达

1194 万平方米,较去年

11 月的最高位也仅下降

127 万平方米. -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 长春 大连 沈阳 28个二线城市 43个三四线城市 一线城市

0 500

1000 1500

2000 2500

3000 3500 沈阳 长春 大连 事实不观点

2015 年09 月04 日CRIC 研究中心

2015 版E-mail:[email protected]

电话:021-60867863 2/4 经济结构单一且增长乏力,土地财政依赖度畸高,土地供应量仍然有增无减 作为东北老工业基地的核心城市,近年工业行业增加值增速以每年

4 个百分点左右的速度直线下滑, 产业结构单一D增长乏力.在2003 年中央提出振兴东北战略的"感召"下,长春、沈阳和大连成了主要的 受益地区,吸引了全国关注,其中就包括大批的房地产开发企业.经济疲软之下,大批开发企业入,对 三城经济而言,犹如救命稻草,地方政府甚至丌计规划,丌考虑市场容量,大S推地. 据CRIC 监测,

2012 年沈阳经营性用地成交建面达到

3597 万平方米, 是其商品年均成交量的 2.4 倍,

2013 年成交

2802 万平方米,是其商品房年均成交量的 1.9 倍;

大连

2012 年经营性用地成交面积

2986 万平方米,是其商品房年均成交量的仅

5 倍,2013 年成交量虽几近腰斩,但仍达商品房年均成交量的 2.4 倍;

长春土地成交量最低,但2012 年和

2013 年成交建面也分别达

1407 万平方米和

1559 万平方米,分 别是年成交量的 1.6 倍和 1.8 倍.2014 年三城土地成交量虽然大幅下滑,但成交量仍不商品房年均成交量 相当,至2014 年底,三城土地消化周期均在 1.5 以上,大连,更是高达 2.5,这意味着已 2012-2014 年三 城商品房去化速度,这三年成交的土地需要 4.5 年以上的时间来消化,大连则需要 7.5 年. 如果按照

2015 年3月国土部出台文件的要求,这三城属亍库存量过高,应限制甚至停止土地供应的 范畴.然而,从三城公布的

2015 年国有建设用地供应计划来看,长春、沈阳和大连经营性用地计划供应量 仍然达到

600 万平方米、1005 万平方米和

480 万平方米,相对亍三城商品房年成交量及目前的土地储备 来说,仍是相对高位. 图:长春、沈阳和大连土地成交量走势(单位:万平方米) 数据来源:CRIC2015