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立法会秘书处FS20/05-06 资料研究及图书馆服务部第1页资料便览 各界人士对地铁有限公司和九广铁路公司 就拟议合并一事1 所表达的关注事项 (辑录自2004年12月 9日 至2006年 8月 31日期间的报导)1.

九铁资产估值日期及资料来源重点12/4/2006 成报根教喜⒎桨,地铁会以77.9 亿元购买九铁物业权益,包括了物业发展权、投资物业以及物业管理业务.当中并不包括发展商向政府缴交的地价.有关物业权益方案的详情是:(a) 物业发展项目(涉 款49.1 亿元)何东楼、乌溪沙、大围维修中心、车公庙、大围站、天水围轻便铁路及九龙南线C、 D 用地,合共8个项目.(b) 投资物业(涉 款28.4 亿元)骏景园(骏 景广场)商 用住宅及幼稚园、屯门新屯门中心商用围及1楼32 个车位、沙田连城广场1至6楼及九广铁路红|大楼等共8个项目.(c) 管理业务及管理权(涉 款4,000 万元)策诚轩、海翠花园、骏景园、连城广场、何东楼、荃湾西(TW

5、

6、 7)、 八乡维修中心等共33 个项目.威格斯资产评估顾问执行董事陈东岳认为,77.9 亿元的卖价偏低,质疑「 这8个项目的潜在发展利润,是否在价钱方面充分反映?」他 认为两铁合并产生协同效应,商场、物业管理属同一品牌,市场价值应更高. 中银国际副总裁白韧指出,九铁7个物业发展权(合 共8个物业发展项目)与

8 幢收租物业,其净产值不止78 亿元.地铁与九铁的住宅供应量,将可达至4万多个,有机会令地铁成为全港最大地产发展商,反而铁路营运收益乃是次要.1政府在2004 年2月24 日宣布邀请地铁有限公司(地 铁 )和 九广铁路公司(九 铁)就拟议合并(两 铁合并)一 事进行商讨.其后政府在2006 年4月11 日公布与地铁就两铁合并的交易条件已达成共识,政府已嘶∮氲靥┒┝艘环莶痪咴际Φ牧陆獗竿.立法会秘书处FS20/05-06 资料研究及图书馆服务部第2页1. 九铁资产估值(续 ) 日期及资料来源重点12/4/2006 文汇报岭南大学公共管治研究部主任李彭广表示,九铁整个资产估值是否合理亦可能会受到挑战.他认为,政府应详细、清楚交代合并过程中各类数募扑. 3/7/2006 明报陈东岳表示,以大围站66.7 万丈逃妹婊,足以建成一个规模较九龙塘又一城更大的「区域性商场」;

加 上大围站刚好位处东铁、马鞍山支线及未来沙中线的「 汇合点」,日 后发展空间甚大,每平方7,200 元估价相对偏低.他相信,有关商场的售价应可达到每平方1万元至1.2 万元.以此计算,大围站商用围的预期收入,应可由48.05 亿元,调高到66.74 亿元至80.08 亿元之间,估值相差最高达32.03 亿元.陈东岳亦指出,这次出售给地铁的物业,总楼面面积达1260 万平方,平均占劢422.5 元,还未计算停车场车位逾6.2 亿元的收入, 「 就算未来的市场未明朗,整体上49.1 亿元仍是偏低」.他建议政府不应将物业发展权「卖断」,「九铁应保留一定的分红,例如发展商保留50%, 九铁及地铁各自分25%, 现在的假设实在太多,不宜就这样卖断」.立法会秘书处FS20/05-06 资料研究及图书馆服务部第3页1. 九铁资产估值(续 ) 日期及资料来源重点27/7/2006 信报财经新闻综合立法会文件及地产界人士的估值,8幅用地总市场售价达804 亿元,扣除地价等主要成本,尚余78 亿元至80 亿元,与地铁不足50 亿元的收购价颇有距离,似乎有低价收购九铁资产之嫌.根(政 府提交)立 法会最新的文件显示,在8幅用地中,5幅用地尚未招标,位於车公庙站、大围站及天水围轻铁站项目的估计市场售价依次为59 亿元、180 亿元及34 亿元.按照政府的构思,西九龙站C用地及西九龙站D用地虽然属於独立项目,但两幅用地的市场售价却合并计算,共121 亿元.经过简单计算后,5 幅地皮估计合共市场售价395 亿元.(政 府 )文 件解释,有关物业用地的权益估值,是基於上述用地的预计物业发展利润中,铁路公司可从中摊分的利润作出,每幅用地的物业发展利润,是经过独立及专业评估的市场销售收益,减以地价、建筑成本、项目预备工程成本、税项、融资成本、专业服务费及市场推广成本得出.(政 府 )文 件虽然详细披露5幅地皮的估计市场售价细节,但对於已批出的3幅用地则以商业保密为由,没有披露估计市场售价.盘显缜暗墓, 信置(信 和置业有限公司)先 后在2002 年及2005 年分别投得何东楼项目及乌溪沙站项目.长实(长 江实业(集 团 )有 限公司)则 於今年投得大围维修中心项目.资深测量师苏振显估计,何东楼、乌溪沙站及大围维修车厂项目的市场售价合共介乎386 亿元至409 亿元.连同待批的5幅用地,整个8幅用地估计总市场售价高达781 亿元至804 亿元.一般来说,地价占项目总成本五成半,建筑费占二成,利息及市场推广占一成半.就算该8幅用地以成本价出售,扣除上述3大主要支出,8幅用地尚余78 亿元至80 亿元,较地铁不足50 亿元的收购价为高.立法会秘书处FS20/05-06 资料研究及图书馆服务部第4页1. 九铁资产估值(续 ) 日期及资料来源重点27/7/2006 香港经济日报综合业界(测 量师)及 九铁的自行估价,九铁8个项目(包 括何东楼、乌溪沙、大围维修中心、车公庙、大围站、天水围轻便铁路及九龙南线C、D 用地)的 总估值价可达到723 亿元之巨,而九铁则公布其中5个项目(包 括车公庙站、大围站、天水围轻铁站及九龙南QC及D区)的 估值约为396 亿元.按项目可获20%边际利润计算,有关项目可带来144.6 亿元(723 亿元!20%)利润,保守估计九铁可获50%的分红,涉及金额约72.3 亿元,较今次地铁收购价高出23.2 亿元.业界人士表示,由於九铁项目均位处铁路沿Q,加上近年可发展大型地皮罕有,发展商多愿意支付较大比例的分红,故九铁理应可赚取更高的利润.今次以「超笋价」49.1 亿元售出项目的物业发展权,有「低估」之嫌.立法会秘书处FS20/05-06 资料研究及图书馆服务部第5页2. 地产市场的发展日期及资料来源重点22/4/2006 太阳报香港地产行政学会执委产业测量师余少洋称,目前,九铁有5个项目尚未招标,包括马铁大围站及车公庙站上盖、轻铁天水围站上盖、九龙南线C用地及D用地,楼面面积共608.4 万平方,可提供约7608 个单位.至於地铁,也是手握大量地皮,其中最大型的是将军澳86 区的梦幻之城,虽然第