PDF《滨江服务：上市后》

76 95.2% 89.7% 79.1% 72.3% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0%

0 200

400 600

800 1000

1200 1400 2015年2016年2017年2018年 建筑面积 数目 滨江集团开发的物业建面占比 房企业绩之中报系列点评

3 图:2018 年滨江服务收入构成 数据来源:企业公告、CRIC 整理 财务:物业管理服务毛利率虽实现上涨但水平较低 收入增长的同时, 企业的毛利也保持着稳步上涨的趋势,

2018 年滨江服务毛利润为 1.35 亿元, 同比增长 49.8%,相应的毛利率同比增长 0.7 个百分点至 26.5%,三大业务板块的毛利率分别为 物业管理服务 15.60%,非业主增值服务 43.10%,业主增值服务 49.50%,分别同比增加 0.

10、 1.

00、3.40 个百分点;

由此来看,滨江物业毛利率的增长主要由于非业主增值业务和业主增值业 务收益率的一步提升,其物业管理服务的毛利率虽然近两年实现了增长,但相较于永升生活服务、 佳兆业物业、中海物业等大部分房企的上市物业公司来说仍属于低位. 物业管理服务 62% 非业主增值服务 31% 业主增值服务 7% 房企业绩之中报系列点评

4 图:滨江服务各板块历年毛利率情况 数据来源:企业公告、CRIC 整理 此外,2018 年滨江服务净利润率以及归母净利润率分别同比下降 2.65 和2.59 个百分点至 13.84%和13.79%.利润率的降低主要由于业务的扩张带来的员工成本以及税项的增多,2018 年年底滨江服务的员工成本为 2.35 亿元,较于

2015 年的 106.3 亿元增长 121.1%,此外,滨江 服务上市过程中的开支也是其利润率降低的因素之一,未来随着滨江服务消化了上市过程中带来的 影响,将会优化滨江服务的利润水平. 与此同时,滨江服务在手现金 4.58 亿元,同比增长 50.9%,主要由于经营活动现金净流入的 增长所致;

此外,滨江服务连续两年年底均无有息负债. 战略:上市募集净额主要用于收购扩张

2019 年3月15 日,滨江服务实现在港上市,上市募集资金净额 3.90 亿元,超额配售募集 0.57 亿元.其中,上市募集净额中,滨江服务拟将 35%用于收购物业管理公司;

25%开发公司的 管理服务系统;

20%投资于资产管理平台, 从事长期公寓及工业园经营;

10%设立合营公司或平台, 以及扩张现有合作平台;

10%用于营运资金及一般企业用途. 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 2015年2016年2017年2018年 物业管理服务 非业主增值服务 业主增值服务 总计 房企业绩之中报系列点评

5 随着存量市场的到来,以及市场上众多写字楼,产业园区的建成,内地物业服务空间广阔,众 多房企的物业公司纷纷选择上市扩张.滨江服务也不例外,此次上市融资一方面来自于改善企业债 务结构,另一方面,也是在业务发展的同时积极寻求扩张的机会;

其上市募集资金的 35%用于收购 收入超过

5000 万元或净利润超过

1000 万元的物业管理公司. 同时, 利用约 10%的资金用作与当 地政府及物业开发商合作设立合营公司或平台,以及扩张现有合作平台,也有利于滨江服务业务的 扩张. 此外, 募集资金的 20%将用于包括长租酒店式公寓等配套设施在内的资产管理平台. 未来三年, 滨江服务将与业主及物业开发商协商租赁不少于

3 万平方米的旧仓库及办公大楼,计划翻新旧仓库 及办公大楼为多功能工业园以作业务、 住宅及休闲用途, 约10%的产业园区将用作长期酒店式公寓, 预期未来三年投入