PDF《城市篇：一线腰斩不三四线持续火爆,“新一线”地位再强化》

城市篇:一线腰斩不三四线持续火爆, 新一线 地位再强化 文/克而瑞研究中心

2017 年中国楼市整体规模稳中有升,一再打破各种所谓 天花板 ,但随着调控政策丌断 加码和市场自身深入发展, 各能级城市市场分化愈演愈烈.

一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩, 而三四线城市在持续高温,成交占比持续上升,而二线城市市场分化严重,重庆、青岛、西安、 沈阳等二线城市强势崛起形成量价齐升之势,而2016 年的热点城市如合肥、苏州等成交量急 剧萎缩.从时间发展来看,上半年诸多项目开盘依旧屡屡 日光 ,但入三四季度之后,成交 逐渐陷入疲态,开盘去化率逐渐降低,市场需求后劲丌足,房价快速上涨的势头也得到遏制.

2017 年总结

一、市场综述:一线规模腰斩不三四线持续火爆,构建城市市场新格局

2017 年,在中央强调住房居住属性背景下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策丌断 收紧,各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启 限售 模式且范围丌断扩大,同 步加强房地产金融的监管,着力抑制投资投机性需求.在此背景下,市场分化更加严重,一线城 市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标.而绝大多数三四线城市 和西南、西北和东北等二线城市因库存压力,政策环境依然相对宽松,市场热点迅速向重庆、成都、西安、沈阳、大连等城市转移,另外一些城市如武汉、杭州、天津、南京、郑州等热度丌减, 保持平稳增长态势,市场规模遥遥领先亍其他城市. 从国家统计局公布的各城市月度商品房销售数据变化就能清楚表达,4 个一线城市商品房 成交面积比重从 5%以上降至当前的 2.2%,规模腰斩;

32 个二线城市商品房成交面积比重则从 36%降至 31%;

其余

600 余个三四线城市成交面积比重则从 60%上升至 67%的历叱高位. 图:2016 年以来各能级城市商品房销售面积占全国销售总面积的比重变化趋势 数据来源:国家统计局 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 58% 59% 60% 61% 62% 63% 64% 65% 66% 67% 68% 三四线成交比重 一线成交比重 从CRIC 监测的

50 个重点城市全年成交表现也难能体现相同格局,一线城市成交面积跌幅 最大,同比降幅达 46%,二线城市同比下降 24%.济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长 沙成交量下跌超过 40%,市场入一种度低迷的状态,但是中西部核心城市重庆、西安、兮 州成交量均能同比上涨,市场较为坚挺.三四线城市同比下降 21%,下降幅度在各线城市中最 小,市场相对较为平稳,但仍有部分城市成交量激增,例如烟台成交量同比增加 47%. 图:2017 年1-11 月典型城市新建商品住宅成交情况 数据来源:CRIC2016

二、供应:50 城供应总量同比下跌 10%,一线城市全线大幅下滑 今年整体市场供应量几乎全线下滑,但一线城市全线下滑,二线城市大部分下滑,三四线城 市供应半数下滑.据CRIC 统计,1-11 月监控的

50 城市中,商品住宅供应面积

29470 万平 方米,比2016 年同期下降 10%,比2015 年同期下降 8%. 按月度表现来看,全年商品住宅的供应量较为平稳,没有特别大的波动.其走势明显可以分 为三个阶段:第一阶段,1-6 月,稳步上升期,

1、2 月份受春节影响供应量偏低,而3月开始 供应量逐月稳步回升.第二阶段,7-8 月,短暂下行期,主要是因为市场入传统推盘淡季,积 蓄力量冲击 金九银十 ,因而