PDF《2014.11》

1 出品单位:克而瑞(中国 )信息集团 总编: 丁祖昱 张燕主编: 孟音林波责任编辑: 杨科伟 马千里 余仁花 沈晓玲 许一星 陶媛王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 杨晶晶 俞倩倩 【研究观点】 降息有两面性,市场未能延续回暖走势 延续前期救市热潮,本月陆续有地方政府跟进公积金调整、税费减免、 购房补贴等救市政策,央行更是宣布降息,引发市场哗然.

然而,各项政策 刺激未能使

11 月延续 银十 市场走势,市场供应虽有所增长,但成交却不 尽人意.企业则表现为对市场信心大振,土地市场一片火热,广州、上海频 现地王. 从项目表现上来看,提高营销力度,去库存依然是楼市主流.适逢 双 十一 , 再为房企寻得新的促销突破口, 保利、 方兴等各大房企纷纷加入其中. 但整体而言,各房企促销覆盖范围有限,对整体市场影响不大. 我们认为,限购限贷放松、公积金调整、及补贴税费调整等政策对市场 或有短时刺激作用,但市场供求矛盾并未解决,市场长期缺乏长期回稳的动 力.短期来看,降息降准及地方政府救市政策效应将获延续,未来一段时间 内窗口期仍将持续,企业应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量. 【纵深解读】 经济:各项指标仍然低迷,经济下行压力犹存 政策:降息具有两面性,公积金放宽利好更真切 土地:一线城市地市年末翘尾,2014 年全国总价地王成功出让 市场:11 月未能延续回暖态势,筑底根基有待进一步巩固 企业:房企投融资总量上升,拿地热情增加 【图说楼市】 2014.11 ?

11 月重点城市供应增减参半,成交未能延续回暖趋势 ? 市场短期风险:供求比涨跌各半,去化压力略有缓解 ? 京深市场延续回暖态势,中低档项目仍为主力

2 延续前期救市热潮,本月陆续有地方政府跟进公积金调整、税费减免、购房补贴等救市政策,央行更 是宣布降息,引发市场哗然.然而,各项政策刺激未能使

11 月延续 银十 市场走势,市场供应虽有所 增长,但成交却不尽人意.企业则表现为对市场信心大振,土地市场一片火热.

11 月21 日,央行宣布非对称降息,虽非针对房地产市场,然而引发房地产市场一片哗然,再一剂强 心针注入市场.事实上,降息对房地产市场而言是一把双刃剑,其影响复杂,绝非单纯利好.且就影响而 言,降息亦不如公积金政策来得深刻和直接,各地政府对公积金政策调整的反应也更为积极.21 日央行刚 宣布降息,22 日就有多市政府响应,调低公积金贷款利率.截至目前为止,北上广深及绝大多数二三线城 市已基本调整完毕.同时,继930 政策后的公积金政策调整热潮,本月又有南京、湖北、等9个省市,在 公积金提取条件、贷款额度、贷款年限等方面做出了调整.此外,江苏和沈阳分别通过契税调整和购房补 贴来刺激市场. 市场方面,随着限购限贷政策效应逐步显现,叠加公积金、购房补贴、税费减免等地方政策的影响, 企业信心大为提振,加之年底业绩压力较大,企业推盘力度明显增强,重点城市整体新增供应环比有较大 幅度的增长,其中广州和深圳增幅在 130%以上,二三线城市市场供应表现则继续分化,无锡常州等市亦 增幅惊人.而成交方面,市场表现却不尽如人意,本月市场成交并未延续 银十 企稳走势,前三周一路 下滑,第四周虽有降息利好刺激,但由于市场反应需要一段时间,11 月整体市场成交有所下滑.但除个别 城市以外,多数城市库存压力有所缓解,消化周期表现为下降. 企业信心提振不仅表现在推盘力度上,在土地市场也可见一斑.一线城市土地成交建面环比涨幅已超 过4成,成交总价更是翻番,广州、上海均刷新了总价地王,上海杨浦区一块宅地亦以

4 万多每平方米的 楼板价刷新板块单价地王.二三线城市土地市场亦有不俗表现.土地市场火热,不仅因为企业信心提振, 也得益于地方政府借下半年市场信心回升之机,加大推地力度,在推地的数量和质量上均有所有提升. 从项目表现上来看,提高营销力度,去库存依然是楼市主流.适逢 双十一 ,再为房企寻得新的促 销突破口,保利、方兴等各大房企纷纷加入其中.但整体而言,各房企促销覆盖范围有限,对整体市场影 响不大. 我们认为,限购限贷放松、公积金调整、及补贴税费调整等政策对市场或有短时刺激作用,但市场供 求矛盾并未解决, 市场长期缺乏长期回稳的动力. 短期来看, 降息降准及地方政府救市政策效应将获延续, 未来一段时间内窗口期仍将持续,企业应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量. 降息有两面性,市场未能延续回暖走势

3 10 月份经济数据各项指标基本维持低位,金融数据也让人大跌眼镜.其中 CPI 同比上涨 1.6%,与上 月持平,PPI 同比下降 2.2%,同比降幅进一步扩大.出口增速仍延续了上个月的良好势头,保持双位数增 长,但贸易顺差再次扩大.固定资产投资、房地产投资增速均有不同程度回落,可见经济下行的压力依然 巨大,未来货币政策放松的可能性继续加大. 近2个月,政府频频出手,多项举措组合出击,11 月21 日,时隔

2 年之后央行再度降息,此次降息 一方面凸显了决策层 稳增长 的决心,但另一方面也说明宏观经济遇到了较大的困难.每一轮降息周期 开启都预示着彼时都是一个经济探底的过程,此次降息,也说明未来一段时间内经济将继续回落探底,经 济下行的压力依然存在,但降息释放短期利好或促进全年 GD 能够实现 7.4%左右增长的目标.

1、10 月中国制造业 PMI 为50.8%,制造业运行总体平稳

2014 年10 月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.8%,虽比上月回落 0.3 个百分点,但仍高于 临界点, 表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势. 同期汇丰 PMI 数据也从上月的 50.2 微升至 50.4, 这说明经济扩张的势头缓慢企稳,但有效需求不足显现依然存在,经济下行风险未减,政策仍需进一步宽 松.

2、房地产投资增速继续下降,固定资产投资增创新低

2014 年1-10 月份,全国房地产开发投资

77220 亿元,同比名义增长 12.4%,增速比 1-9 月份回落 0.1 个百分点,房屋新开工和销售指标降幅相继收窄.全国固定资产投资(不含农户)为406160 亿元,同比 名义增长 15.9%,较1-9 月份回落 0.2 个百分点,固定资产投资增幅再创新低.

3、新增贷款明显回落,M2 增速下滑至 12.6%

10 月末,广义货币余额 119.92 万亿元,同比增长 12.6%,增速分别比上月末和去年同期低 0.3 个和 1.7 个百分点.当月,新增人民币贷款为

5483 亿元人民币,同比新增

423 亿元.从10 月金融数据来看, 虽然近期 M2 增速有所回落,但由于货币存量偏高,我国宏观负债水平偏高,M2 增速放缓并没有对流动 性造成明显冲击.结合

21 日人民银行降息政策,预计未来社会融资总量将有所回升.

4、10 月进出口超出预期,出口增幅同比大涨

10 月我国进出口总值

3683 亿美元,同比增长 8.4%,其中,出口

2069 亿美元,增长 11.6%;

进口

1615 亿美元,增长 4.6%;

贸易顺差

454 亿美元.与上月数据相比,10 月出口仍延续上月的良好增长势 头,但大宗商品价格跌幅持续加深,拖累进口,贸易顺差仍将处于高位,国内需求依然虚弱. 各项指标仍然低迷,经济下行压力犹存

4 11 月刺激政策相当给力,21 日央行降息,诸多城市继续在公积金和购房补贴方面给予购房者支持.

21 日晚间央行突击发布不对称降息的消息,存款利率下调 0.25 个百分点,贷款利率下调 0.4 个百分 点;

同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍.降息对房地产市场 而言固然利好,但绝非单纯利好,可能也意味着宏观经济及其中的房地产市场面临严峻挑战,这也预示着 接下来很有可能是一系列的降息, 甚至于全面降准. 短期来看, 降息体现了政府对房地产市场的积极态度, 能够快速提振市场信心,促使刚需购房者积极入市.但长期来看,降息可能产生反作用.一方面,非对称 性降息,尤其是存款利率上浮区间进一步放大至 1.2 倍,无疑增加了银行资金成本,而商业银行为追求更 大利润空间,放贷给个人房贷的积极性势必会降低,购房者将更难获取个人房贷,更别提优惠利率了.另 一方面,由于资金成本的升高,企业的融资成本也同样水涨船高,财务费用的增加无疑将进一步削弱企业 的盈利能力. 如果说降息影响的是中国整体经济市场,那公积金就真真切切的影响着房地产市场.目前 钱紧 依 然是楼市一大问题,所以很多城市针对公积金出台调控措施,释放实际资金进入楼市,提升楼市成交量. 降息消息刚落地,诸多城市的住房公积金管理中心便响应号召,下调了公积金贷款利率 0.25 个百分点. 此外,济南市、上海市、湖北省、昆明市、长春市、宁波市等城市还在公积金缴存期限、贷款额度、首套 房认定、异地互认等方面进行放宽调整. 多数城市的公积金贷款额可以占到刚需房总购房款的 70%左右, 放宽公积金政策对于刚需购房者来说可谓雪中送炭.长沙市允许在长沙市无自有产权住房者提取公积金支 付房租;

漳州市规定每年可提取一次公积金用于支付房租和物业费, 这体现了住房公积金服务民生的本质. 今年我国房地产投资额始终在低位徘徊,土地出让金也大幅下降,这都实实在在的影响着各地方政府 的财政收入和税收,所以部分地方政府开始着手调整政策,意在提高开发商的资金流,继而提高房企拿地 的积极性.比如江苏省给予了建设精装房的开发商一定的税收减免,这对目前在售的精装修房起到刺激作 用.目前江苏省的精装修商品房房源相对较少,新政........