PDF《入住超半数须成立业主大会》

重点新闻 2008年9月10日 星期三 编辑: 宋国庆

电话: 0531-85193059 组版: 秦川 A06 入住超半数须成立业主大会

本报记者 高园 通讯员 田秀娟 季春光 《山东省物业管理条例 (草案) 》 昨日获省政府通过, 将提交省人大常委会 审议, 物业纠纷难题将有具体法规可依―― ― 这部涉及每家每户切身利益的法规, 我省早在2000年就有了立法打算, 但后来适逢 《物业管理条例》 和 《物权法》 出台, 我省一直等到国家 法律出台后才完成草案.

这次立法广泛征求了政府各部门和社会公众意见, 并参考了其他省市的做法. 整部法规有很多制度创新, 有些甚至是山东独创的. 省政府法制办认为这部法规有八成内容是国家法律没有规定的, 现 现实中突出的物业 纠纷难题在该法中都能找到解决办法. 为此, 我们特请省政府法制办负责该立法项目的人员就草案的创新性制度, 作出 出权威解读. 问题: 目前, 物业管理区 域内的配套建筑及设施设备 的产权归属不明晰, 成为物 业管理纠纷居高不下的根本 原因. 国务院的 《物业管理条 例》 仅对 "物业服务用房" 所 有权规定属于业主, 对其他 配套建筑及设施设备的产权 归属未作出规定. 《物权法》 尽管对道路、 绿地、 车库、 车 位的产权归属作了规定, 但 规定得过于原则, 这方面的 产权纠纷仍然不断. 至于住宅小区内配套建 设的学校、 会所、 幼儿园、 专 业经营设施设备、 中水处理 系统、 直饮水系统、 集中式太 阳能热水系统、 地源热泵等, 截止到目前没有任何一部法 律、 法规对其产权进行界定. 解决办法: 草案规定, 物 业管理区域内的政务管理用 房、 社区居民委员会用房和 中小学校, 属于政府所有. 按 照规划在住宅小区内配套建 设的会所、 幼儿园的归属, 应当在商品房买卖合同中约定;

"未作约定的, 属于全体 业主共有. " 约定属于建设单 位所有的, 建设单位可以赠 予全体业主, 也可以自行经 营或者出租、 出售, 但应当优 先为业主提供服务. 物业管理区域内规划用 于停放汽车的车库的归属, 由建设单位与物业买受人通 过出售、 附赠或者出租等方 式约定. 共用车库计入商品 房建设成本的, 其产权属于 全体业主共有. 物业管理区域内封闭运 行的太阳能热水、 中水处理、 直饮水、 地源热泵、 区域锅炉 等设施设备, 属于相关业主 共有, 但由专业经营单位投 资经营的除外. 配套幼儿园若无约定 将属于全体业主所有 水电气热等设施设备 专营单位所有并维护 问题: 现实中, 业主专有 部分以外的供水、供电、供气、 供热等专业经营设施设 备, 大都是开发企业代建并 把建设费用转嫁到了业主身 上. 也就是说, 专业经营设施 设备名义上是开发企业建设 的, 实际上是摊到了房价中, 是业主掏钱购买的, 这本身 已不合理, 如果再让业主承 担这些专业经营设施设备的 维修、 养护、 更新责任, 更不 合理. 由于 《物业管理条例》 对 于专业经营设施设备的产权 归属以及移交问题均未作出 规定, 专业经营单位对物业 管理区域内的专业经营设施 没有真正履行其维修、 养护 责任, 对这部分设施设备的 维修和养护, 实际上是由业 主负担的. 解决办法: 草案从源头 上界定了专业经营设施设备 的产权, 即: 物业管理区域内 业主专有部分以外的供水、 供电、 供气、 供热、 通讯、 有线 电视、 宽带数据传输、 邮政等 专业经营设施设备, 属于相 关专业经营单位所有. 同时, 为了保障专业经 营单位切实履行对专业经营 设施设备的维护职责, 草案 规定了专业经营设施设备的 移交制度, 即: 建设单位应当 自住宅小区综合验收合格之 日起三十日内, 与专业经营 单位办理专业经营设施设备 移交手续. 办理移交手续后, 专业经营设施设备的维修、 养护、 更新责任, 就由专业经 营单位承担. 车库车位的使用管理 须优先满足业主需求 问题: 目前, 在车位、 车 库的管理方面存在的问题主 要有: 一是许多新建小区的 车库、 车位由于售价太高, 很 多业主购买不起, 而开发企 业又只售不租, 或者是将租 赁费定得过高;