PDF《入住超半数须成立业主大会》

二是物业管 理区域内停车秩序比较混乱. 有的小区由于地下车库、 车位比较贵, 地上车位相对 便宜, 车辆大都停在小区道 路两边, 而地下车库、 车位却 长期闲置, 既影响了小区的 交通秩序, 又浪费了地下资 源;

三是建设时间比较长的 小区尤其是旧小区, 由于规 划建设的车库、 车位不能满 足业主的需求, 或者没有规 划建设相应的车库、 车位, 在 一定程度上存在着停车难的 问题. 解决办法: 为了优先满 足业主停车需求, 解决车库 只售不租的问题, 草案规定, 车库应当优先满足业主停车 需要, 在国家和省规定的期 限内, 业主、 物业使用人需要 承租车库的, 建设单位应当 出租, 租赁费的标准参照有 关部门发布的指导价格确定. 为了解决业主只在地面 停车地下无人停车的问题, 草案规定, 物业管理区域内 规划用于停放汽车的车库应 当优先投入使用;

车库尚未 充分利用的, 不得在物业管 理区域内占用业主共有的道 路或者其他场地设置规划以 外的车位. 为了解决建设时间比较 长的小区无车库、 车位或者 车库、 车位不能满足业主需 求的问题, 草案规定, 鼓励建 设单位或者其他投资人在住 宅小区规划条件允许, 并经 业主大会和城乡规划行政主 管部门同意的情况下, 建设、 经营车库和立体停车设施, 满足业主停车需求. 开发商在交付物业前 应一次性交足质保金 问题: 物业纠纷很大一 部分是由物业质量引起的. 有的小区入住不久, 物业就 出现了质量问题, 如墙体裂 缝、墙体涂料脱落、楼顶漏雨、 路面起沙 等等.物业在质量保修期期间出现质量问题, 应当是由开发企业承 担保修责任的, 但不少开发 企业将物业交付后, 公司就 注销了, 业主找不到开发企 业来承担保修责任, 即使是 开发企业存在, 因为缺少相 应的措施和手段, 让开发企 业来承担保修责任也是相当 难的. 解决办法: 为此, 草案规 定了新建物业质量保修金监 管制度, 即: 建设单位应当在 新建物业交付前, 按照物业 建筑安装总造价百分之三至 百分之五的比例, 一次性向 物业质量保修金监管部门设 立的账户交存物业质量保修 金. 建设单位不履行保修义 务的, 维修费用在物业质量 保修金中列支;

物业分部工 程质量保修期限届满后, 建 设单位 履行了法定保修责任的, 相对应的物业质量保 修金本息余额由物业质量保修金监管部门及时退还 建设单位. 实行新建物业质量保修金监管制度, 并不增加开 发企业的负担.现实情况是, 开发企业都扣留施工企 业的一部分资金作为质量保修金, 草案规定的物业质 量保修金可由这部分资金转化而成, 对这部分资金建 立监管制度, 可以使开发企 业真正履行物业保修期的保修责任. 首位业主入住满两年 "必须" 成立业主大会 问题: 目前, 不少住宅小 区都没有成立业主大会和业 主委员会, 业主维权的渠道 没有完全建立起来, 业主自 治制度实行得并不理想. 原 因是多方面的, 一方面, 有的 开发企业、 前期物业服务企 业为了一己私利, 设置种种 障碍阻挠业主成立业主大会 和业主委员会;

另一方面, 由 于民主意识、 自治意识不够 发达, 有些业主对物业管理 漠不关心, 不热心参与业主 代表、 业主委员会的选举工 作, 导致业主大会成立不起 来, 业主委员会也就难以选 举成立. 解决办法: 草案明确规 定了召开首次业主大会会议 的条件, 即: 只要业主已入住 面积的比例达到百分之五十 以上, 或者业主已入住户数的 比例达到百分之五十以上, 或 者自首位业主入住之日起满 两年且入住户数的比例达到 百分之二十以上, 都 "必须" 成 立首次业主大会. 另外, 为了 保障首次业主大会能够成立, 草案规定, 符合首次业主大 会会议召开条件的, 街道办 事处、乡(镇)人民政府"应当" 组建业主大会筹备组.