PDF《财务资料》

(ii) 针对各个非业主之所需提供的额外专项定制服务;

(iii) 房修服务;

(iv) 交付前检验服务;

及(v) 前期规划及设计谘询服务.我们的非业主主要包括物业开发商,但在较小程度上,亦包括就彼等非住宅物业而需要若干额外专项定制服务之非物业开发商及向我们外包若干增值服务之物业管理服务商. . 社区增值服务.我们为业主及住户提供社区增值服务以提升客户居住体验, 同时为客 户资产保 值和增值 . 该 等服 务主要包 括(i) 家居 生活服务 ;

(ii) 停车位管理、租赁及销售服务;

(iii) 物业经纪服务;

及(iv) 公用区域增值服务. 於往绩记录期,我们的收入及纯利快速增长.我们的收入由2015 年的人民币334.0 百万元增至2016 年的人民币480.0 百万元,并进一步增至2017 年的人民币725.3 百万元,复合年增长率为47.4 % , 而中指院发布的物业服务百强企业的平均复合年增长率为17.2%.我们的收益由截至2017年6月30日止六个月的人民币315.6百万元增 加39.0%至截至2018年6月30日止六个月的人民币438.6百万元.我们的纯利由2015年 的人民币15.6百万元增至2016年的人民币33.6百万元,并进一步增至2017年的人民币 76.4 百万元,复合年增长率为121.6 % , 而中指院发布的物业服务百强企业的平均复合年增长率为21.0 % . 我们的纯利由截至2017 年6月30 日止六个月的人民币30.7 百万元增加34.2%至截至2018年6月30日止六个月的人民币41.2百万元. 呈列基准 本公司於2018年4月16日於开曼群岛注册成立为有限责任公司.为筹备[编纂], 我们经 历了重组 ,详情载於 本文件 「历史、 重组及公 司架构」 一节. 重组之后 ,本公 司成为本集团现时所有附属公司之控股公司.有关本文中基於我们财务资料编制的更多资料,见本文件附录一会计师报告. 财务资料C201 C 「本文件为草拟本,属不完整并可予更改,且资料须与本文件封面 「警告」 一节一并阅读.」 影响我们经营绩效的主要因素 我们的经营绩效及财务状况一直及将继续受多项因素影响,包括本文件「风险因素」 一节所载的该等因素及下文所讨论者: 业务组合 於往绩记录期,我们的业务及经营绩效受我们的业务组合所影响.我们三条业务线 ( 即物 业管理服 务、对非业 主的增值服 务及社区 增值服务 ) 之间 的毛利率 各有差 异.我们三条业务线的收益贡献结构的任何变动或任何业务线的利润率变动均可能对我们的整体利润率产生相应的影响. 下表载列於所示期间按各业务线划分的收益贡献: 截至12月31日止年度 截至6月30日止六个月 2015年2016年2017年2017年2018年 人民币 千元 % 人民币 千元 % 人民币 千元 % 人民币 千元 % 人民币 千元 % ( 未经审核) 物业管理服务 . . . 208,948 62.6 296,133 61.7 472,268 65.1 201,556 63.9 300,133 68.4 对非业主的增值 服务 100,745 30.1 132,055 27.5 142,985 19.7 65,872 20.8 84,546 19.3 社区增值服务 . . . 24,309 7.3 51,775 10.8 110,064 15.2 48,151 15.3 53,947 12.3 总计 334,002 100.0 479,963 100.0 725,317 100.0 315,579 100.0 438,626 100.0 下表载列於所示期间按各业务线划分的毛利率: 截至12月31日止年度 截至6月30日止六个月 2015年2016年2017年2017年2018年 物业管理服务 9.8% 14.7% 18.1% 17.9% 23.7% 对非业主的增值服务 . . . . 17.7% 23.2% 20.3% 20.4% 22.7% 社区增值服务 63.3% 59.0% 62.4% 63.0% 66.9% 总计 16.1% 21.8% 25.2% 25.3% 28.8% 一般而言,我们社区增值服务所产生的毛利率高於我们物业管理服务及对非业主的增值服务的毛利率.於往绩记录期,我们社区增值服务所产生的毛利率相对较高主要是由於物业管理服务及对非业主的增值服务较社区增值服务更加劳动密集.财务资料C202 C 「本文件为草拟本,属不完整并可予更改,且资料须与本文件封面 「警告」 一节一并阅读.」 我们的整体毛利率於整个往绩记录期有所上升,主要归因於随著我们的在管物业及增值服务大幅扩张所形成的规模经济,我们社区增值服务的增长及我们成功实施成本控制措施. 缓解人工成本不断上升影响的能力 由於物业管理为劳动密集型,人工成本构成我们销售成本的重大部分.於往绩记录期,我们的人工成本由於我们的业务扩张、人工人数增加及人工市价增加而大幅上升.於2015年、2016年、2017年以及截至2017年及2018年6月30日止六个月,我们销售成本中录得的人工成本分别为人民币161.9 百万元、人民币217.1 百万元、人民币303.8 百万元、人民币137.2 百万元及人民币187.4 百万元,分别占我们销售成本的57.8 % 、 57.8 % 、 56.0 % 、 58.2 % 及60.0 % . 过往,人工成本对我们的利润率造成负面影响.为应对不断上升的人工成本,我们致力於实施多项成本节约措施,如专门就每个项目设立详细的成本控制计划、采用技术解决方案来解决人工短缺问题及控制人工成本、优化人员配置结构及时间表以提升效率、大批采购材料及设备以降低成本,以及标准化与我们各种服务有关的程序.有关更多资料,见本文件「业务―我们的技术倡议及自动化努力」.我们亦已外包我们的清洁、安保、园艺及维修及保养服务予第三方分包商,同时对彼等服务维持密切监督以确保服务质量.於2015 年、2016 年、2017 年以及截至2017 年及2018 年6月30 日止六个月,我们分别产生委外费用人民币56.1 百万元、人民币91.0 百万元、人民币154.7 百万元、人民币55.0 百 万元 及人民币 82.6 百万 元,分别 占我们 销售成本 的20.0% 、 24.2 % 、 28.5 % 、23.3 % 及26.5%.於往绩记录期,委外费用的增加亦归因於我们业务的扩张. 我们的品牌及定价能力 我们将品牌视作重要资产,而品牌会影响我们的定价能力.我们一般计及多种因素来定价我们的服务,如物业的特徵及位置、我们的预算、目标利润率、业主及居民状况和我们服务的围及质量.我们亦必须平衡多项考虑因素,包括竞争力、盈利能力以及我们塑造和维持作为优质物业管理服务商形象的能力.例如,我们可能会就 以「铂悦管家」 品 牌提供的服 务设定较 高价格,部 分是由於我 们需要支 付提供 优质服务相关的较高成本且部分是出於培养声誉度.未能有效平衡上述考虑因素可能会对我们的财务状况及经营绩效造成重大不利影响. 财务资料C203 C 「本文件为草拟本,属不完整并可予更改,且资料须与本文件封面 「警告」 一节一并阅读.」 我们的定价能力可严重影响我们的业绩及营运.仅作说明之用,我们下文所载为参考於往绩记录期平均物业管理费波动对年期内溢利的敏感度分析.下表阐述假设平均物业管理费下降对我们溢利的影响,而所有其他因素保持不变: 截至12月31日止年度 截至6月30日止六个月 2015年2016年2017年2017年2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 年期内总溢利 15,562 33,600 76,442 30,661 41,178 假设我们的平均物业管 理费下降5% 对我们物业管理业务所 得收益的影响 10,447) (14,807) (23,613) (10,078) (15,007) 对年期内溢利的影响 (7,308) (10,927) (17,607) (7,505) (11,195) 假设我们的平均物业管 理费下降10% 对我们物业管理业务所 得收益的影响 20,895) (29,613) (47,227) (20,156) (30,013) 对年期内溢利的影响 (14,617) (21,853) (35,215) (15,010) (22,390) 在管建筑面积及计算收益建筑面积 於往绩记录期,我们的大部分收益产生自我们的物业管理服务,其於2015 年、2016 年及2017 年以及截至2018 年6月30 日止六个月分别贡献我们总收益的62.6 % 、 61.7 % 、 65.1 % 及68.4 % . 因此,我们的业务及经营绩效依赖我们维持及增加我们在管建筑面积的能力,该能力进而受我们取得新的及续新现有物业管理服务合同的能力所影响.於往绩记录期,我们的在管建筑面积经历飞速增长,截至2015 年、2016 年及2017 年12 月31 日以及2018 年6月30 日分别为9.8 百万平方米、16.1 百万平方米、26.5百万平方米及32.1百万平方米. 我们并不 会就我们管理的物 业的公用区域(如公用设施、 游客车位及游泳池)收取管理服务费.因此,我们的财务状况及经营绩效受计算收益建筑面积的金额影响,其通常与我们的在管建筑面积成正比.截至2015 年、2016 年及2017 年12 月31 日及2018 年6月30 日,我们的计算收益建筑面积分别为7.8 百万平方米、12.6 百万平方米、21.0 百万平方米及25.9 百万平方米,分别占我们在管建筑面积的约79.4 % 、 77.9%、79.3%及80.5%. 财务资料C204 C 「本文件为草拟本,属不完整并可予更改,且资料须与本文件封面 「警告」 一节一并阅读.」 於往绩记录期,我们所管理的大部分物业乃由旭辉集团开发.截至2015 年、2016 年及2017 年12 月31 日以及2018 年6月30 日,由旭辉集团开发的物业分别占我们在管总建筑面积的89.3%、71.8%、49.9%及42.2%.我们已作出不懈努力来扩大我们 包括第三方物业开发商在内的客户基础,以期建立额外收益来源及多元化我们的物业管理组合.截至2015 年、2016 年及2017 年12 月31 日及2018 年6月30 日,由第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积合共占在管总建筑面积之百分比由截至2015 年12 月31 日的10.7 % 增至截至2016 年12 月31 日的28.2 % 及截至2017 年12 月31 日的50.1%,并进一步增至截至2018年6月30日的57.8%. 竞争 我们主要与其他物业服务百强企业竞争,尤其是中国物业开发商的联属公司.根兄冈旱淖柿,旭辉集团发展成为知名物业开发商,为我们自身增长提供坚实的基础.近年来,我们占旭辉集团物业开发项目在管建筑面积的百分比有所下降,而我们占第三方物业开发商物业开发项目在管建筑面积的百分比有所上升.这表明,尽管我们享有联属公司的支持,我们亦能独立搜寻及把握市场机会.根兄冈旱淖柿,我们於2018 中国物业服务百强企业综合实力中排名第20 位,代表我们的排名从2017 年的第23 位跃升三名,并首次跻身物业服务二十强企业之列.有关更多资料,见本文件 「业务―竞争」 及 「行业概览―竞争」 .我们与竞争对手 有效竞争以及 保持或提高我们市场地位的能力取决於我们磨练我们竞争优势的能力.倘我们无法有效竞争及增加我们的在管建筑面积,我们可能会失去现有市场地位及遭受收益亏损和盈利能力下降. 关键重大会计政策及会计估计及判断 重大会计政策 我们已识别我们相信为对编制财务报表而言属重大的若干会计政策.我们的重大会计 政策 ( 对理解 我们的财务 状况及经营 绩效而言 属重要 ) 分别详 细载於本 文件附 录一会计师报告附注4.我们的重大会计政策包括 ( 其中包括 ) : 收益确认 我们提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务.提供服务所得收益在提供服务所在会计期间内予以确认.就物业管理服务而言,我们每月就提供的服务出具固定金额账单,并按我们有权开立发票且与已完成之履约价值直接对应的金额确认为收益. 财务资料C205 C 「本文件为草拟本,属不完整并可予更改,且资料须与本文件封面 「警告」 一节一并阅读.」 (i) 物业管理服务.就按包乾制管理的物业所得物业管理服务收入(我们於当中担任主事人及主要负责向业主提供物业管理服务)而言,我们将来自业主的已收或应收费用确认为收益且所有相关物业管理成本确认为我们的销售成本. 就按酬金制管理........