PDF《石家庄市 2017 年地价状况分析报告》

1 石家庄市

2017 年地价状况分析报告 1.

城市地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与整体变化趋势 从总体水平看,2017 年石家庄市城区总体地价水平呈现稳定增长态 势.综合地价为

3954 元/平方米,增长率为 8.56%,较去年增长率 4.68% 增加 3.88 个百分点,以2000 年为基期,2017 年石家庄市综合地价指数为 231. 1.2 不同用途地价水平与变化趋势 从各类用途上看,2017 年石家庄市商业用地平均地价为

5721 元/平方 米,比去年增长了

294 元/平方米,增长率为 5.41%,以2000 年为基期,

2017 年商业用地地价指数为 216;

居住用地平均地价

4618 元/平方米,比 去年增长了

438 元/平方米,增长率为 10.48%,以2000 年为基期,2017 年 居住用地地价指数为 273;

工业用地平均地价 706.46 元/平方米,比去年增 长了 15.51 元/平方米,增长率为 2.18%,以2000 年为基期,2017 年工业 用地地价指数为 114. 商业用地地价提高较快.受经济建设不断发展的影响,各级别商业用 地地价均有所上升.由于城市外围商业设施的不断完善和城市中心基础设 施建设的相对饱和,使得商业低级别区域地价增幅明显高于高级别区域.

五、六级商业地价增幅均高于平均水平,六级上涨最为突出.总体表现出 低级别地价涨幅较大,高级别地价涨幅较小的趋势. 居住用地地价上涨最快.其中,五级居住地价增长最快,地价增长率 达15.32%,主要是由于该区域商业网点、学校、公园等配套设施日渐增多 和交通条件的不断提高而引起的.同时由于城市基础配套设施的不断完善 以及人们对居住用地需求的不断增加,居住各级别地价涨幅均较大.

2 工业用途地价相对平稳,各级别地价变化情况各不同.工业地价增长 最快的是四级,地价增长率为 2.63%.各用途地价变化情况见表 1-表3及图1. 表1商业用地不同级别地价水平变化情况 单位:元/平方米,% 级别 价格 年份 平均 地价 一级 二级 三级 四级 五级 六级

2016 年土地价格

5427 12042

9828 6112

5103 4233

3578 2017 年土地价格

5721 12329

10130 6406

5388 4533

3873 比上年增减(%) 5.41 2.39 3.07 4.80 5.60 7.09 8.23 表2居住用地不同级别地价水平变化情况 单位:元/平方米,% 级别价格 年份 平均 地价 一级 二级 三级 四级 五级

2016 年土地价格

4180 5339

5012 4482

3927 2938

2017 年土地价格

4618 5772

5447 4917

4362 3388 比上年增减(%) 10.48 8.10 8.68 9.71 11.07 15.32 表3工业用地不同级别地价水平变化情况 单位:元/平方米,% 级别 价格 年份 平均 地价 一级 二级 三级 四级 备注

2016 年土地价格 690.95 950.62 787.31 659.42 587.50 由于工业变化幅 度较小,为突显 变化,表格内容 均保留两位数

2017 年土地价格 706.46 966.54 802.33 675.3 602.97 比上年增减(%) 2.18 1.57 1.91 2.41 2.63

3 图12017 年度分用途分级别地价水平值比较 1.3 不同区段地价水平与变化趋势 从整体区域范围看,石家庄市中心地价明显高于外围地价,重要路段 地价明显高于一般路段地价,市中心用地明显带动石家庄市总体地价的提 高,总体表现出地价增长较快的趋势偏向城市规划发展方向. 从不同区域来看,石家庄市中心高级别区域地价增长幅度趋于稳定, 城市边缘区低级别土地价格上涨幅度较大,主要原因在于中心区基础设施 齐全、生活服务设施完善,是发展成熟的区域,再加上中心区地价水平相 对较高,上升空间有限,短时间内地价幅度上升的可能性较小.

2017 年石家庄城市建设快速发展,道路、能源、水利等基础设施建设 逐步完善,必将带动重点区域房价进一步增长. 表4商业用地各区段地价表 单位:元/平方米 级别 区段 区段价格 一级 S001

12547 S002

12019 S003

12301 二级 S004

10975 S005

9644 S006

10037 元/平方米

4 S007

9434 S008

8960 三级 S009

7552 S010

6538 S011

5927 S012

5686 四级 S013

5725 S014

5264 S015

5179 S016

5471 S017

5205 五级 S018

4496 S019

4177 S020

4966 S021

4664 S022

4068 六级 S023

3697 S024

3874 S025

4044 表5居住用地各区段地价表 单位:元/平方米 级别 区段 区段价格 一级 J001

5932 J002

5687 二级 J003

5545 J004

5343 J005

5509 J006

5409 J007

5396 三级 J008

5229 J009

5185 J010

4906 J011

4760 J012

4621 四级 J013

4432 5 J014

4558 J015

4147 五级 J016

3352 J017

3359 J018

3473 表6工业用地各区段地价表 单位:元/平方米 级别 区段 区段价格 一级 G001

969 G002

924 二级 G003

792 G004

782 G005

819 三级 G006

692 G007

725 G008

621 G009

688 四级 G010

628 G011

587 G012

605 G013

590 2.城市楼面地价与房价对比分析 2.1 楼面地价与房价比值分析

2017 年全市商品房均价为

10556 元/平方米,其中住宅均价

10247 元/ 平方米.全市综合楼面地价为

1792 元/平方米,住宅平均楼面地价为

2100 元/平方米,综合楼面地价占其房价的比例为 16.98%,住宅平均楼面地价 占其房价的比例为 20.49%,楼面地价占房价的比例较

2016 年有一定程度 的降低. 我国土地市场与房屋市场既紧密相关,又相互独立.各自受多种因素 影响,房价和楼面地价的增长率并没有同步的变化.2017 年石家庄房价处 于稳定增长态势,在去库存的宏观背景下,石家庄市分类施策,促进了市 场平稳发展.

6 2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较 楼面地价和房价变化趋势一致,但楼面地价变化幅度小于房价变化幅 度.据石家庄市住建局统计,2017 年房屋销售价格总水平比上年上涨了 18.05%,涨幅较上年增加了 4.01 个百分点.2017 年综合楼面地价增长率 为4.42%,涨幅较上年增加了 3.86 个百分点. 3.城市地价与土地市场协调状况

2017 年石家庄市实际土地供应面积为 15040500.00 平方米,比去年增 加9006861.00 平方米,增长率为 149.28%.其中商业用地供应面积为 207300.00 平方米,比去年减少 190194.00 平方米,增长率为-47.85%;

居 住用地供应面积 2925900.00 平方米,比去年减少 799245.00 平方米,增长 率为-21.46%;

工业用地供应 690800.00 平方米,比去年增加 172292.00 平 方米,增长率为 33.23%;

其他用途土地供应 11216500.00 平方米,与去年 相比增加 9824017.00 平方米,变化率为 705.5%. 就供地方式来看,招拍挂出让土地 2946900.00 平方米,占2017 年度 土地供应总面积的 19.59%;

协议出让土地 6700.00 平方米,占土地供应总 面积的0.04%;

划拨供地12086900.00平方米, 占土地供应总面积的80.36%. 从出让土地的来源看,存量土地供应面积 12703100.00 平方米,占供地面 积的 84.46%;

增量土地供应面积 2337400.00 平方米,占土地供应面积的 15.54%. 由以上数据可以看出,

2017 年度石家庄市土地供应总面积较去年有所 增加,土地多以划拨方式供地.其中:工业和其他用途供应面积与去年相 比,供应处于增加状态,2017 年以来石家庄市城区城市建设速度加快,交通、水利、能源等基础设施建设逐步完善,2017 年石家庄市土地供应面积 有所增加,在一定程度上稳定了土地市场价格,2017 年石家庄市总体地价 呈平稳增长趋势. 4.城市地价与房屋市场协调状况

7 4.1 地价增长率与房屋供应面积增长率比较

2017 年石家庄市房屋供应面积为

9688000 平方米,比去年增加 83.00%;

其中,商业用房

753200 平方米,比去年增加 0.94%;

住宅用房

7541100 平方米,比去年增加 88.05%.同期石家庄市城区综合地价水平为

3954 元/平方米, 比去年增长 8.56%;

商业用地平均地价为

5721 元/平方米, 比去年增长5.41%;

居住用地平均地价4816元/平方米, 比去年增长10.48%. 4.2 地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较

2017 年石家庄市房屋实际销售面积为

7010100 平方米, 比去年减少了

197600 平方米,增长率为-2.74%;

其中商业用房实际销售

569200 平方米, 比去年减少

497900 平方米,增长率为-46.66%;

住宅实际销售面积为

5436900 平方米,比去年减少

428000 平方米,增长率为-7.30%.同期石家 庄市城区综合地价水平为

3954 元/平方米,比去年增长 8.56%;

商业用地 平均地价为

5721 元/平方米,比去年增长 5.41%;

居住用地平均地价

4816 元/平方米,比去年增长 10.48%. 由以上数据可以看出,本年度房屋销售面积减少,商业用房和居住用 房销售面积与去年相比均有减少,尤其是商业减少幅度较大.分析原因,

2017 年国家及地方相继出台多项房地产相关政策,促进了楼市平稳发展. 5.城市地价与社会经济环境协调状况 5.1 地价变化率与国内生产总值增长率比较

2017 年石家庄市经济发展水平总体稳定,地区生产总值(1-3 季度) 为4361.5 亿元,同比增长 7.10%左右,同期综合地价水平增长 8.56%.地 区生产总值增长率略低于综合地价增长率.说明在经济持续增长的情况 下,地价微幅上升,石家庄市对房地产业的宏观调控到位,保证了全市地 价处于稳定增长水平.但是石家庄市地价变化与宏观经济发展仍处于正向 协调状态,目前土地市场发展健康. 5.2 地价变化率与固定资产投资增长率对比

8 2017 年全市固定资产投资达到 4568.0 亿元,同比增长 5.8%,而同期 综合地价水平增长率为 8.56%.固定资产投资增长,地价反映为稳中微升, 这反映了固定资产投资的增长对地价有一定的拉动作用,但没有改变土地 市场的结构,地价的增长遵循土地市场的机制,保持了基本的理性. 5.3 地价变化率与........