PDF《2015.11》

1 出品单位:克而瑞信息集团・研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 余仁花 陈开朝 谢杨春 余露晴 陶媛【研究视点】

11 月楼市成交环比再降,一线土地市场持续高烧

11 月重点城市市场供应止跌回升,供应量超百万平方米的城市达三分之 一;

而成交则环比微降.

土地市场如火如荼,高溢价地、地王遍地开花. 整体来看,当前政策支持基本调整到位,进一步作为空间不大,而且全面 二孩、户籍制度改革等短期内对楼市推动不明显,因此,目前全国整体供大 于求的基本面仍未改变,多数

二、三线城市市场去化压力仍不可小觑.我们 认为企业年底仍会加大推量,快速变现,紧抓去库存,不出意外,12 月市场 也仍将维持供求高位运行态势. 【纵深解读】 经济:经济依然疲软,房地产托底经济仍要 出力 政策:公积金管理条例迎大修,旨在开源、节流、保需求 楼市:供应增加而成交小幅回落,库存去化压力继续下降 房价:房价指数环比

7 连涨,但涨幅持续收窄 土地:土地成交量升价涨,一线城市成交金额环比翻番 【图说楼市】 2015.11 ? 供应:整体供应量环比回升,

二、三线城市增幅更大 ? 成交:整体成交高位回落,一线城市市场热度依旧 ? 库存:市场去化压力继续下降,部分城市出现供不应求 ? 成交结构:北京、深圳中高档产品成交占比大幅上升

2 11 月重点城市市场供应得以止跌回升,相比去年同期虽稍有逊色,但总体处于高位,供应量超过百万 平方米的重点城市仍达三分之一;

而成交方面,相比去年高点更是有过之而不及.土地市场则随着资金回 流加快,及年底供地高峰的到来,其竞争更是进行的如火如荼,高溢价地、地王遍地开花. 政策上,11 月20 日国务院法制办发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿) 》 ,公积金制度迎来

13 年来的首次大修,针对个城市间资金无法融通、资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄、管理效率和服务 水平不高等问题进行了完善.特别是其中的放开公积金的融资渠道,允许公积金个人贷款证券化,意义尤 为重大,或推动公积金制度进一步的变革,推动国家住房银行成立的步伐进一步加快.而地方政府层面, 前期政策已基本落地,时下需要做的更多是在 静观其变 ,视市场运行状况再做适时调整,因此,本月 重点城市少有重磅政策出台.常州、昆明、上海、石家庄等城市不过在放松提取公积金限制条件、优化流 程、落地二套首付政策等方面略有调整. 市场面,由于时至年尾,又是房企冲刺年度业绩的关键时期,本月供应和营销的力度大为增强.供应 面积继上个月高位回落之后,本月供应快速续货,供应又有回升,多个城市供应环比涨幅更是在 100%以上.总体来看, 虽不及去年同期,但于年内已属供应高位.而成交方面,一方面,由于前期改善型需求 在政策刺激下集中释放后, 本月正常回落;

另一方面, 本月供应增加, 购房者的选择面也明显增加, 同时, 房企营销力度增强对成交的推动作用亦十分明显,两相作用,本月成交环比略有下滑,但同比来看,仍明 显高于去年同期水平. 土地市场,一是,经过一年多的土地市场低迷期,房企手中储备已相对有限;

二是,二季度以来的市 场成交持续高位运行, 及持续的降息、 降准和公司债的大尺度开闸, 当前已是房企资金面十分宽松的时期;

三是,不少重点城市引来下半年的供地高峰,诸多因素重叠作用之下,土地市场火热异常.高溢价地、地 王已不再新奇,面粉贵过面包的地块也不鲜见,个别房企已稍显非理性争抢的姿态.但土地市场高烧主要 烧在一二线城市,对于三四线城市,房企态度仍然保持相对谨慎. 整体来看,当前政策支持基本调整到位,进一步作为空间不大,而且全面二孩、户籍制度改革等短期内 对楼市推动不明显,因此,目前全国整体供大于求的基本面仍未改变,多数

二、三线城市市场去化压力仍 不可小觑.我们认为企业年底仍会加大推量,快速变现,紧抓去库存,在这样的基础上想必

12 月市场成 交仍将保持高位.

11 月楼市成交环比再降,一线土地市场持续高烧

3 各项经济数据显示,10 月的中国经济依旧在探底途中,下行风险持续加大.制造业已是连续八个月萎 缩,工业投资增速继续回落,出口降幅进一步扩大,固定资产投资依然下滑,唯一值得欣慰的是零售增速 创下年内新高,但也难挽颓势.宏观经济不振,也使得房地产复苏基础薄弱,企业投资热情仍受影响,前10 月房地产投资一路下滑、新开工表现也不甚理想.

1、经济下行压力有增无减,仍需房地产 出力

11 月,全球经济表现不佳.美联储加息预期愈演愈烈,大宗商品价格再遭冲击,铜价已经跌至六年新 低,油价亦不足

45 美元/桶.中国经济也在持续探底,前十个月全国固定资产投资

447425 亿元,同比名 义增长 10.2%,其增速一路下滑.出口增速下降 6.9%,连续第四个月下滑,而传统引擎中,仅有零售增速 尚可,同比名义增长 11.0%,创下一年新高. 在国内、国外双重压力下,国民经济的支柱产业――房地产业各项指标持续走弱.月中,习近平和李 克强频频讲话涉及房地产,要求加快推进新型城镇化之下,缓解房地产高库存风险,保证市场平稳发展. 可以看到,两位领导人的着重关注地产行业,表明在当前经济环境下,政府有意扶持房地产发展来短暂维 稳经济.因此,未来或将有更多具有针对性的政策出台,行业未来政策面较为宽松.

2、13.5%的M2 增速超全年目标,对楼市构成短期利好

10 月,央行公布了经济数据,其中

10 月份社会融资规模增量为

4767 亿元,分别比上月和去年同期 少8523 亿元和

1770 亿元.表明

10 月份社会投资意愿整体低迷,而投资意愿的下降可能会导致未来管理 层出台新的刺激政策,这都将为固定投资增速企稳、房地产开发投资触底回稳奠定重要的基础.

2015 年10 月末,广义货币(M2)余额 136.10 亿元,同比增长 13.5%,增速分别比上月末和去年同 期高出 1.4 个和 0.9 个百分点.其中 M2 增速比全年计划 12%高出不少,甚至超过股灾救市得 13.3%,表 明在双降的刺激下,市场上流动性比较充足.短期来看,这都将降低购房者按揭贷款及企业融资的成本和 难度. M2 增速过快,也将一定程度上抵冲货币政策宽松预期,同时,基准利率和存款准备金率也均处历史 较低水平,降息降准通道已经步入尾声.且就目前来看,开发商资金状况已经有很大改善,接下来还是要 从供求角度入手加大库存去化力度才是正途. 宏观经济依然疲软,政府有意扶持房地产托底经济

4 在各城市房地产市场销售量频频攀高的当下,本月大范围或大力度的 救市 政策少之又少,但各地 住房公积金政策仍不断调整,使之更好的发挥对合理住房消费的支持作用. 时隔

13 年, 《住房公积金管理条例》 终于迎来了大修改, 主要针对缴存职工范围、 划缴存比例上下限、 提取条件、资金保值增值、增值收益使用、骗提骗贷追责等方面条款进行修订.本次《送审稿》最主要是 落在三点, 开源、节流、保需求 :第一, 开源 ,拓宽公积金融资渠道,打通城市之间的公积金输送通 道,合并机关公积金管理中心.为公积金使用率过高城市提供更多资金支持.第二, 节流 ,公积金收益 不再用作建设保障性住房的........