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太原港中旅集.

天津布丁酒店官网 团澳大利亚福雷斯特 布丁 http://www.budingjiudian.com 太原港中旅集.天津布丁酒店官网 团澳大利亚福雷斯特 太原港中旅集.天津布丁酒店官网 团澳大利亚福雷斯特 第一部分:背景情况分解 第二部分:区域价值分解 第三部分:禹州房地产市场调研分解 第四部分:目标市场分解 第五部分:项目理解分解 第一部分背景情况分解 一 城市概况 禹州市位于河南省中部,颍河上游,地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带,面积1472平方公里 ,人口120万,其中市区人口20余万.煤炭矿产、中药材、档发和钧瓷为禹州主要经济产业. 禹州市东接许昌、长葛,北靠新郑、密县,西北邻登封,西及南部连汝州、郏县、襄县.禹州交通 方便,郑(州)南(阳)公路和许(昌)洛(阳)公路贯串全境,并通过公路与京(北京)深(深圳)、陇海铁路相接,沿郑南公路北到省会郑州80公里. 二 经济背景 禹州市作为经济生长较快的县级市屡次受到了省委省政府的称赞.在全省108个县(市)经济实力最 新座次排名中,禹州市综合经济实力排名居全省前茅. 2005年前三季度,全市坐褥总值完成115.6亿元,同比增进15.2%.其中,对比一下上海布丁酒店官网 .第一产业增加值13亿元,增进5.3%;

第二产业增加值73.2亿元,增进19.7%;

第三产业增加值 29.4亿元,增进10.1%.财政一般预算收入完成3.5亿元,增进36.9%.全社会安稳资产投资完成 35.8亿元,增进45.6%.社会泯灭品批发总额杀青27.8亿元,增进14.4%. 禹州市工业经济增进较快.2005年前三季度完成工业增加值67.9亿元,增进18.7%;

限额以上工业完 成增加值36.8亿元,增进24.2%.9月份,全市周围以上工业累计完成增加值万元,同比增进 24.2%,高出许昌市平均程度1.7个百分点. 2005年前三季度,全市城镇居民家庭收支共同增进.全市城镇居民人均可支配收入4937元,比去年 同期增进26.5%;

人均泯灭支出3337元,比去年同期增进10.9%. 根据我们对禹州的实际调研和进一步的访谈,我们也发现禹州的经济生长极不平衡.部分特殊产业 ,好比煤炭矿产或钧瓷业,主要以民营和个体企业的形式飞速生长,从而造就了相当数量的富裕高 端人群,并拉动了泯灭市场的整体增进,导致社会上出现显明的贫富落差.因此,禹州房地产具有 足够的高端人群所孕育发生的泯灭潜力. 三 城市背景 禹州市区目后面积17平方公里,人口20万,绿地率26%,城市绿化覆盖率28.29%,,

出租车1500辆,西 安布丁酒店官网.公交线路20条,160余台车辆.根据河南省生长中原城市群战略构思和禹州市经营 城市战略规划,到2020年禹州市区面积将达到50平方公里, 常住人口50万.对进入我市的大型项目可以减免征收城市增容费,城市修筑配套费. 随着近年来对城市修筑的投入力度加大,禹州城区的城市功能正趋于完善,交通环境比较整洁.禹 州市先后被评为&

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卫生城市&

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和&

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中国优秀旅游城市&

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. 目前,,

禹州城区以钧州大街和滨河大道为中心,听听北京布丁酒店官网.北至颍河南到劳动路,东 起郑南公路西至远航路.以迎宾路和钧州大街的交汇处为中心,变成禹州的核心商圈.钧州大街沿 线多为老城区,近年来已经举办了部分改造.部分小型住宅区及家属院也多位于这里,如博雅苑、 政府家属院等. 禹州近年来陆续建成了多个大型专业市场和大型超市,如中华药城、钧陶城、商贸大世界、亚细亚 商场、交情广场、建材装饰市场、一峰超市、胖东来家电广场等.高档宾馆也大多漫衍在钧州大街 沿线,如禹州宾馆、钧州大酒店等. 从城市生长来看,禹州老城城市周围有限、城镇人口容量小;

缺乏当代城市的规划思想,生长杂沓 ;

城市功能粗略、并且没有显明的功能空间分隔,;

中心辐射性的路网不仅导致城市交通阻滞,杭州 布丁酒店官网.也使城市各区域之间没有显明的边界,辨识性较低.固然近期政府在勉力重新改造 旧城,扩建改建了多条主要干道,但是收效并不显明,城市生长的瓶颈已经变成. 对城东新区的规划开发,是禹州市为加速全面修筑小康社会进程、提升城市化程度、修筑优美协和 的人居环境而采取的重要举措.随着禹州新的行政中心的变成,新城区正在变成禹州全新的城市区 域,并且这一趋向已经获得社会各阶层的认同,大都看好新区的生长.位于新区的公职人员小区开 盘即热销,以至在二手市场还是炙手可热颇受追捧. 本项目处于新区的核心地带,辐射大批高端人群,是新城区的黄金中心,无论从商业角度还是居家 生活,事实上 上海布丁酒店官网深山里面就有 南宁酒店 本项目都是不相高低的首选之地,具备良好的地理上风. 根据2002年新修编的《禹州市城市总体规划》确定的城市生长方向,禹州市将&

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近期向东,远 期向北,,

兼顾西南&

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.城市总体规划布局是&

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一心两轴五组团&

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:即以老城新区组 成中心区,以颍河绿色带和许洛公路为生长轴,城北部为栖身组团,西部为工业组团,中部为商贸 组团,东部为行政任职组团、东北部为生态组团.规划到2020年,学习杭州布丁酒店官网.城市人 口50万人,城市用地50平方公里,达到中等城市生长周围.禹州市的城市性子定为国家重要的中药 材集散地、河南省历史文明名城和禹州市的政治经济文明中心.禹州的生长定位是以生长能源业、 钧陶瓷业、医药业、建材业、档发业为基础,以高新技术产业为主的当代化工业城市. 四 房地产环境 禹州市的房地产市场近年来开始生动.目前市场在售的有宋基商贸城、世袭华府、公务员小区、秀 水苑、起飞小区等,以及前几年开发的如荣升小区、博雅苑等小 区,主要漫衍在老城区,特别是钧州大街、颍河沿线.项目周围大小不一,物业主要以多层住宅为 主,也有相当部分底商门面房和别墅产品,如秀水苑和世袭华府项目以别墅为主,另外还有一个较 大型的专业市场&

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宋基(禹州)商城. 目前,禹州市的住宅商品房均价一般在1100&

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1300元/平方米之间,单套总价大多在11万元 &

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20万元左右.最贵的如秀水苑,复式每平方米代价高达1800元,公道的如起飞小区,五 楼仅售780元/平方米.开发商在制作代价战略时一般采用两种方式,一是一二三层代价基本相同 ,四五六层依次递减;

二是三楼最贵,你看太原港中旅集.向两端依次递减. 从户型上来看,以三房为主力,其次为四房、二房,一房供应很少.从面积来看,三房面积范围以 120-140平方米为主,四房面积超过150平方米,两房面积在80&

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120平方米.户型略有创新 ,但多是照搬模仿的做法,如顶层复式等.在建筑立面气概上,少有令人耳目一新的计划,绝对来 说,博雅苑的立面和楼顶计划可圈可点. 总体来说,禹州市的建筑产品尚缺乏当代城市人居的园林景观认识,.如博雅苑、起飞小区、富贵园 等小区还勾留在建筑公司开发阶段,操作极其不正规,缺乏专业化,户型计划陈旧,建筑施工不榜 样;

即使世袭华府、公职人员小区等大社区,也谈不上园林景观规划,只是多了一些绿化,或添置 了一些健身器材等. 同时,禹州市的房地产市场对物业管理尚无全面的理解.这反映在两个方面,天津布丁酒店官网. 首先开发公司对物业管理不重视,重开发轻物业,甚至有开发商直接抱着圈钱就走的心态,导致物 业管理程度极为低下;

其次,学习上海布丁酒店官网.业主对物业管理认知度低,有组织能力的业 主委员会还没有出现. 禹州市的房地产项目在地步包装、广告扩大及销售现场的空气营造等方面,有一定创新,但专业化 的操作手法并不多见,对房地产项目的品味显露乏力.销售现场的没有气氛营造,也不能给泯灭者 以可体验的居家享受.除过世袭华府和宋基商城等项目,其他项目的销售部大多显得现场缭乱、急 促应付,销售人员也极不专业. 纵观禹州市的商品房市场,购房人群主要来自禹州市政府初级职员、胜利的个体商人和部分来自乡 镇的矿窑主和富裕户. 绝对而言,禹州市的商业地产生长较早,从中华药城、亚细亚商场、迎宾路商业街等等,均运做得 比较胜利,但也有个体项目成为死盘,好比钧陶城、中信大酒店(禹州经贸大厦)等. 禹州商业地产的主要形态是临街底商,一般以3.5米开间、12米进深为一间,根据所处地理位置的商 业空气,每间售价从15万元到70万元不等.学习酒店.博雅苑项目底商的营销方式很值得关注和练 习. http://www.budingjiudian.com/budingjiudianguanwang/20110819/394.html 通过以上的分解可以发现,禹州房地产市场基本处于初级阶段的生长程度,但是和省内其他地级城 市相比,具有极大的生长空间,可以估计在未来几年,禹州将迎来房地产生长和需求的迅速增进 ,而生长的最大契机很有可能就是城东新区房地产市场的全面发动. 五本章小结 纵观禹州房地产市场,我们可以发现,固然目前禹州市仍以自建房为主,但随着整个城市经济的迅 速生长和城市修筑的扩张,房地产业必将逐渐成熟起来,发挥龙头作用,提升禹州整体城市修筑的 程度.城东新区作为禹州城市近期内的生长方向,地块价值正在迅速地凸显,并且被大大都人所看 好,因此可以毫无疑问地说,本项目具有稳定的前瞻性和生长空间,这为我们提供了比较好的市场 大背景. 从微观角度看,本项目地块地理位置优越,依托项目核心的四星级酒店,以及700余亩的禹州第一大 盘&

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公职人员小区项目,使本项目雄踞禹州市高端目标人群中心区,进一步彰 显项目的投资价值和高端地步.尽管目前销售代价组成一定的压力和市场瓶颈,但区域市场仍具有 足够的高端泯灭客群容量.学会北京布丁酒店官网.根据住宅和商业街不同目标客群,深度挖掘产 品的区别性,把握调整本项目与竞赛项目的营销节点,我们就可以在市场上找到打破口,掌握机遇 点. 第二部分区域价值分解 一 城东新区概述 为适应省河南政府加速修筑中原城市群的条件,2003年8月,禹州市政府审时度势,及时作出了 &

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完善提高老城区、强力开发城东新区&

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的战略决策,并成立了禹州市城东新区修筑指 挥部和城东新区管委会,具体运作城东新区的开发修筑. 城东新区管委会成立后,首先把搞好东区规划放在第一位,根据高起点规划、高圭臬修筑的条件 ,先后聘请河南省城乡规划计划院、上海同济大学计划院、郑州大学计划院、深圳广筑计划院等单 位,编制完成了禹州市城东新区控制性注意规划.并向全国公开投标计划计划,完成了行政中心综 合大楼、科技文明中心、体 育中心、文明馆、图书馆、科技馆、青少年宫、市标雕塑等规划计划计划. 城东新区初步规划面积10平方公里,东至新豫01线以东、西至药城路、南至小铁路、北至颍河.在 规划结构上区分为&

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一心、四轴、五片&

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.建成后的城东新区将是一个以行政办公、科 技教育、文明娱乐、商业栖身、休闲任职为主的当代化新城区. 城东新区先期主要以修筑&

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四纵五横&

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主干道网络和12层的行政中心、171亩科技文明中 心(包括文明馆、图书馆、科技馆、青少年宫即&

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三馆一宫&

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)、780亩的公职人员住宅 小区&

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三大工程&

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为主,拉开城东新区的框架,并遵循&

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先公开、后地上&

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的 修筑原则,完善基础方法,勉力杀青城东新区&

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一年一大变,二年出地步,三年成周围 &

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的奋斗目标.信赖在不久的来日,一座功能齐全、方法完善、环境优美的新城区将展现在禹 州百万人民面前. 二 本项目周边概况 本项目位于城东新区的中央地带,为禹王大道、商贸东路、市环保局和公职人员小区围合而成.禹 王大道为禹州至许昌的城际公路起点,也是禹州城东新区新的主轴线,西面连接禹州老城区.项目 西边数十米就是药城路,北通郑州,南至平顶山、南阳,布丁 官网.交通很是容易. 根据城市规划,本项目商贸路西为占地171亩的科技文明中心广场,路南为占地780亩的禹州市公职 人员小区,东边与禹州市环保局办公楼并肩而立,隔禹王大道相望的是禹州的新标志性建筑 &

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12层的禹州市行政中心大楼. 由于城东新区修筑遵循&

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先公开后地上&

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的原则,而且周遍项目均已经接近修筑收尾阶 段,所以目前本项目的基础方法和周遍配套基本已经到位或成型.随着机关单位的陆续迁入和公职 人员小区的交房入伙,周遍人气将会迅速高涨,生活配套也将会越发成熟. 禹州各阶层均对城市向东生长已笃信不疑,但有相当人对来日的生长速度仍持观看态度:他们以为 城东新区来日肯定是很理想的栖身经商区域,但现在进入还为时尚早,至少

3、5年从此,新区才会 有一定的人气周围和商业空气、生活配套也才会逐渐完善. 三 城东新区价值分解 禹州市政府近年提出开发城东新区的规划,是禹州市为加速全面修筑小康社会进程、提升城市化程 度、修筑优美协和的人居环境而采取的重要举措,因此,城东新区的区域价值很是庞大. 它是根据当代城市的圭臬同一规划的城市新区,是让禹州一次性进入当代人居小家庭的独一途径 ,与原有的旧城有着天壤之别;

城东新区与旧城紧密相连,新区既可以作为老城区的城市延伸,太原.也可以作为老城区的未来生 ................