PDF《2010 年嘉兴房地产业发展报告》

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心 钱放

2011 年2月15 日2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.

zju.edu.cn/ I 主要观点 本报告主要分析了嘉兴市区的房地产市场发展情况.通过对新建商品房市场的交易情 况,全面了解

2010 年这一 调控年 嘉兴市区的房地产市场交易情况;

通过对二手房市 场买卖与租赁样本数据的观测,对嘉兴市区房地产市场的运行情况进行指标分析;

并通过 对过去

10 年房地产业发展的相关统计资料收集和整理,对嘉兴市房地产业的发展情况有 更清晰的认识. 报告分为四个部分,第一部分对全国、浙江省以及嘉兴市的调控政策进行了梳理,

2010 年的调控政策自上而下,层层紧逼.嘉兴市除了严格贯彻国家和省内政策以外,也于

2010 年10 月8日出台了地方政策, 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的 公告》由嘉兴市地税局出台,其中最主要的一条为开征二套房 3%的契税,无论个人还是家 庭,只要不是唯一的住房,即需征收 3%契税. 第二部分主要分析了

2010 年嘉兴市区的商品房交易情况,首先是新建商品房的交易 情况,嘉兴市区

2010 年新建商品房交易面积下降明显,实际登记销售面积 232.9 万平方 米,同比

2009 年下降 31.4%,其中新建商品住宅实际登记销售面积 161.6 万平方米,同比 下降 42.2%;

但交易价格明显攀升,2010 年新建商品房备案均价

7639 元/平方米,同比涨 幅达到 45%,其中新建商品住宅备案均价为

7376 元/平方米,同比上涨 42%;

其次为观测 数据的比较,下半年较上半年二手房挂牌买卖均价与租赁均价均有上浮趋势. 第三部分为住房市场基本运行指标分析,分别跟踪了新建商品房市场的成交数据、二 手房挂牌数据以及租赁挂牌数据这三类数据,运用科学的计算方法测得房地产市场运行指 标,对嘉兴市区房地产发展程度进行了分析,其中房租收入比为 16,显示嘉兴市区居民租 房尚不存在压力;

房价收入比根据二手房挂牌和新建商品房两个房价数据的测算,分别为 10.1 和9.5,表明居民具有一定购房压力;

房价房租比为 501,投资风险有所显现. 第四部分分析了嘉兴市房地产业相关数据,十年来嘉兴商品房市场经历了量价齐升的 发展过程,比较房地产投资与城市经济的发展,虽然目前房地产投资额占固定资产投资额 比重尚处于合理状态,但房地产投资额占社会生产总值比重呈现了过高的比例,房地产投 资额增速也快于社会生产总值增速发展,因此需警惕投资 过热 所造成的结构失衡的状 况;

另外商品房销售额增速明显快于房地产投资额增速,也反映出了房地产市场的 供不 应求 状态.而通过商品房市场与城市经济发展的比较,商品房销售额增速远远快于社会 消费品零售额增速,显示社会购买力向房地产业聚集的趋势持续加剧;

房价的增速与人均 生产总值增速相当,反映了房价发展与社会整体经济发展速度保持了一致;

房价增速快于 人均可支配收入的增速,反映出居民购房压力呈不断上升趋势;

而房价增速慢于居民人均 储蓄余额增速,则显示了快速积累的社会财富是嘉兴市房地产市场快速发展的重要基础.

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/ II 目录主要观点 I

一、房地产调控政策分析

1

二、房地产市场交易情况

2 1.交易面积明显下降.2 2.交易价格明显攀升.4 3.各区域价格有所上浮.5

三、房地产市场运行指标

7 1.房租收入比略有上浮.7 2.房价收入比稍有提升.8 3.房价房租比有所提升.9

四、房地产与城市产业发展

10

(一)商品房市场发展分析.10 1.商品房销售面积持续提升.10 2.商品房销售价格稳步上涨.11

(二)房地产投资与城市经济发展.12 1.房地产投资额增速快于社会生产总值增速.12 2.房地产投资额占固定资产投资额比重合理.13 3.房地产投资额增速明显慢于商品房销售额增速.14

(三)商品房市场与城市经济发展.15 1.商品房销售额增速明显快于社会消费品零售额增速.15 2.房价增速与人均社会生产总值增速相当.16 3.房价增速快于人均可支配收入增速.17 4.房价增速不及居民人均储蓄余额增速.18

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

1

一、房地产调控政策分析

2010 年是房地产市场的政策年,国家有关各部委、各省市和地方的调控政 策频出, 调控手段涉及土地、 财政、 金融、 行政等多个领域, 政策总体自上而下, 层层收紧. 从中央层面来看,调控贯穿

2010 年始末并且层层递进.1 月10 日,国务院 办公厅发布了 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (简称 国十一条 ) , 从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、 合理引导住房消费抑制投资投机性 购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方 各级人民政府责任等方面共提出了

11 条措施;

4 月17 日,针对部分城市房价、 地价持续过快上涨的情况, 国家又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知》 (简称 国十条 ) 国十条 政策主要以收紧房贷,对于房价过 高的地区暂停发放第三套住房贷款的货币调控政策为主, 调控力度迅速加大;

5-9 月份,国家在实施严贷政策的同时,通过出台一系列土地政策,从源头整治房地 产市场: 如 暴晒 闲置土地、 对于囤地超一年的企业禁止拿地等, 打击囤地抄底, 抑制地价的过快上涨;

9 月29 日,国家七部委在

4 月份 国十条 的基础上再 次出台补充政策(简称 新国十条 ) ,具体内容如银行暂停发放居民第三套及以 上住房贷款, 对不能提供一年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购房贷款, 此轮调控采取全国 一刀切 的方式,不再像

4 月份 国十条 那样只要求房价 过高城市有选择性的实行,因此此番调控更为严格更具强制性. 在国家密集政策的调控下,省内地方政府政策相继出台.浙江省于

1 月15 日即颁发了 《关于进一步加强城市住房保障,促进房地产业平稳健康发展的若干 意见》 ,1 月21 日省政府又召开了全省城市住房工作会议,省委副书记、省长吕 祖善在会上强调, 要一手抓保障性住房建设,切实改善城市中低收入住房困难家 庭的住房条件;

一手抓政府宏观调控,促进房地产市场平稳健康发展.5 月10 日,浙江省人民政府紧接着 国十条 ,响应出台了《关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,重申了坚持贯彻国务 院新 新国十条 的房产新政;

9 月30 日,《浙江省商品房预售资金监管暂行 办法》出台,要求从

11 月1日起,实行商品房预售资金监管帐户制度,同时, 省政府还积极督促有关城市出台落实中央政府调控政策的具体措施, 加大房地产 市场调控力度. 嘉兴市除了严格贯彻国家和省内政策以外, 也于

2010 年10 月8日出台了地 方政策. 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的公告》由嘉兴市 地税局出台,其中最重要的一条,就是开征二套房 3%的契税,嘉兴市以前的政

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

2 策只按面积、价格等区分契税征收标准,没有区分唯一住房.而新政则对购买二 套房提出了 新规 :无论个人还是家庭,只要不是唯一的住房,就要征收 3% 契税;

此外新政还规定, 对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免 个人所得税.从10 月1日起,对市民个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成 员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,减半征收契税.

二、房地产市场交易情况

2010 年嘉兴市房地产市场,伴随着多次严厉的宏观调控而起落.从商品房 市场的交易量变化与价格走势来看,市场交易面积波动幅度大,总量萎缩明显, 交易价格未现松动,整体来看,调控政策取得一定成果. 1.交易面积明显下降 首先, 在一系列的政策调控之下,新建商品房市场的交易得到了一定程度的 抑制,2010 年实际登记销售面积 232.9 万平方米,同比下降 31.4%,销售量萎缩 明显

1 1

2010 年新建商品房备案面积数据来源于嘉兴宜居城市网的

2010 年年度报告 .

2010 年1月中央政府出台了上调准备金率、限定流动资金使用范围等 货币政策进行市场调控, 房地产市场在经过了短期观望之后市场迅速升温,其中

3 月份新建商品房备案面积为 21.4 万平方米,环比增速达到 167%,4 月份新建 商品房备案面积进一步达到 46.1 平方米,环比增长 116%,交易面积强劲攀升. 由于货币政策收效甚微,到了

4 月份中旬,政府加大力度采用收紧房贷、遏制房 价快速上涨等宏观调控政策进行市场 降温 .此次调控立竿见影,新建商品房 备案面积大幅下挫.5 月份新建商品房备案面积仅为 12.3 万平方米,环比下降 73%;

6 月份进一步回落,下半年市场在观望中渐行,交易量在

10 月份之后持续 回升,但如

4 月份般的交易量高峰并未重现(具体见图 2.1). 伴随两次力度较大的调控政策交易量具有明显回落;

但调控政策执行后的次 月即止跌转升,交易量未出现持续下跌情况,市场不断出现交易量的 反弹 , 可见强制的政策调控难以有效抑制房产市场旺盛的购买需求,在目前通货膨胀、 流动性资产过剩的环境下, 只有通过金融创新进行投资疏导才能使资金从房地产 市场转出,真正实现商品房市场的稳定健康发展.

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

3 图2.1

2010 年各月新建商品房备案面积和增长率(单位:万平方米,%) 数据来源:嘉兴宜居网,市区

2 新建商品住宅市场的走势与新建商品房市场协同,2010 年新建商品住宅实 际登记销售面积 161.6 万平方米, 同比下降 42.2% 各周备案数据统计

3 图2.2

2010 年各月新建商品住宅备案面积和增长率(单位:万平方米,%) . 交易量峰值出现在

4 月份, 备案面积达到 36.3 万平方米;

4 月份的调控对新建住宅市场的作用明显,5 月 份备案面积为 5.8 平方米,环比下跌了 84%.之后各月份虽有小幅涨跌,却未出 现大幅攀升局面, 可见市场客户报以谨慎观望态度,但后期上浮趋势也显现了难 以抑制的购买需求.详见图 2.2. 数据来源:嘉兴宜居网,月度报告

2 主城区:由秀洲区和南湖区组成,不包括平湖市、桐乡市、海宁市、嘉善县和海盐县

3 2010 年新建商品住宅备案面积数据来源于嘉兴宜居城市网的

2010 年年度报告 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月 备案面积 增长率(%)

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

4 2.交易价格明显攀升 虽然交易量受政策调控起伏较大,但从各月度的新建商品房备案均价来看 (见图 2.3) , 价格未见松动.

2010 年新建商品房备案均价在

7639 元/平方米

4 图2.3

2010 年各月新建商品房备案均价和增长率(单位:元/平方米,%) 数据来源:嘉兴宜居网,市区各周交易数据统计 , 而2009 年新建商品房备案均价为

5253 元/平方米,涨幅达到 45%,新建商品房 价格明显上涨.各月份比较,价格最高位出现在

4 月份,交易均价为

9077 元/ 平方米,价格最低点出现于

2 月份,备案均价为

6364 元/平方米. 住宅市场的价格同样提升明显,2010 年新建商品住宅备案均价为

7376 元/ 平方米

5 4

2010 年新建商品房备案均价数据来源于嘉兴宜居城市网的

2010 年年度报告

5 2010 年新建商品住宅备案均价数据来源于嘉兴宜居城市网的

2010 年年度报告 ,同比

2009 年涨幅达到 42%,各月份比较,新建商品住宅备案均价在

4 月份达到峰值

8334 元/平方米;

价格最低点在

2 月份,新建商品住宅备案均价

5589 元/平方米,整体住宅价格呈波动式上扬趋势. -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

0 1000

2000 3000

4000 5000

6000 7000

8000 9000

10000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月 备案均价 增长率(%)

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

5 图2.4

2010 年各月新建商品住宅备案均价和增长率(单位:元/平方米,%) 数据来源:嘉兴宜居网,月度报告 3.各区域价格有所上浮 (1)二手房买卖挂牌价格:各区基本上涨 课题组通过抽样方法来获得嘉兴市

2010 年下半年住房挂牌价格数据.主要 从嘉兴宜居城市网等当地交易网站抽取了2010年12月份嘉兴市区住宅租赁和二 手房买卖挂牌交易样本,从嘉兴市两区共选取

50 个小区,每个小区跟踪

6 个交 易样本,获得市区的住宅观测价格. 课题组将下半年中心城区的二手房买卖挂牌价格与上半年数据作了比较, 嘉 兴中心城区上半年的挂牌均价为

7397 元/平方米,下半年达到

8667 元/平方米, 上涨 17%;

各区域来看,其中南湖区上半年的挂牌均价为

7490 元/平方米,下半 年达到

8936 元/平方米, 上涨 19%;

秀洲区上半年的挂牌均价为

7229 元/平方米, 下半年达到

8189 元/平方米,上涨 13%;

因此从样本数据的上下半年二手房样本 数据监测来看,价格并无松动,仍旧保持了上涨趋势.两区相比较来看,南湖区 挂牌价格高出秀洲区约

9 个百分点,区域整体价格略高. -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

0 1000

2000 3000

4000 5000

6000 7000

8000 9000 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 备案均价 增长率(%)

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

6 图2.5

2010 年下半年与上半年二手房挂牌均价比较 注:市区包括南湖区和秀洲区;

数据来源:浙大房地产研究中心,嘉兴市中心城区

6 图2.6

2010 年下半年与上半年租赁挂牌均价比较 数据来源:浙大房地产研究中心 挂牌数 据统计 (2)二手房租赁价格:整体租金略有上升 课题组将下半年嘉兴中心城区的租赁挂牌价格与上半年数据作了比较, 中心 城区上半年的挂牌均价为 16.1 元/平方米/月,下半年达到 17.3 元/平方米/月, 上涨了

7 个百分点;

各区域来看,其中南湖区上半年的挂牌均价为 16.2 元/平方 米/月,下半年为

17 元/平方米/月,略微上浮

5 个百分点;

秀洲区上半年的挂牌 均价为

16 元/平方米/月,下半年达到

18 元/平方米/月,上涨 13%;

因此从租赁 样本数据的监测来看,价格有上浮趋势.两区相比较来看,下半年南湖区租赁挂 牌价格被秀洲区反超,秀洲区高过南湖区约

6 个百分点.

6 中心城区:由南湖区、秀洲区组成的中心城区部分

7490 7229

7397 8936

8189 8667 19% 13% 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

0 2000

4000 6000

8000 10000 南湖区 秀洲区 市区合计 6月份各区挂牌单价(元/平方米) 12月份各区挂牌单价(元/平方米) 上涨幅度(%)

2010 年嘉兴房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心

网址: http://cres.zju.edu.cn/

7

三、房地产市场运行指标 课题组通过一手房市场、 二手房买卖市场以及二手房租赁市场三个方面,分 别跟踪了市场交易、挂牌数据,运用科学的指标计算方法,得到价格指数并计算 了房租收入比、 房................