PPT《存量房交易税收基本政策》

存量房交易税收基本政策 财产和行为税处 邓泽 2018年12月

一、存量房交易基本政策

二、存量住房主要优惠政策

三、当前重点难点问题 改制重组政策 社会力量办学免征 拆迁减免 撤销合同(退房)处理 共同购房 目录存量房交易基本政策 卖方增值税:单位(一般纳税人):含税销售额/(1+10%)*10%-进项税额销售其2016年4月30日前取得的(不含自建),可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;

销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;

销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额.

纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.单位(小规模纳税人):销售其取得(不含自建)的(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;

销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额. 存量房交易基本政策 卖方增值税:个人:销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;

将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税.(增值税附加:以缴纳的增值税金额为计税依据,区级综合税率为12%,县级综合税率为10%)卖方所得税:单位:按照相关企业所得税规定,将销售额纳入销售当月(季)收入,按规定预缴并在次年规定期限内进行汇算清缴.个人:以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,再按20%的适用税率计算缴纳 财产转让所得 项目个人所得税.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,对其实行核定征税,重庆市内住宅转让收入按1%核定其应纳个人所得税.在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收.卖方印花税:按照按所载金额的0.5‰计算. 存量房交易基本政策 卖方土地增值税:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

超过扣除项目金额50%―100%的部分,税率为40%;

超过扣除项目金额100%―200%的部分,税率为50%;

超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.扣除项目包括: 1.提供取得房产相关凭据(发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书)的,按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目.营业税发票及其他凭据,按照发票或凭据所载金额;

增值税普通发票,按照发票所载价税合计金额;

增值税专用发票,按照发票所载不含增值税金额.2.提供评估机构出具以 重置成本法 评估建筑物的重置成本价格的,按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额,计入扣除项目.3.其他扣除项目:转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税;

因计算纳税的需要支付的房产评估费;

取得房产环节契税(评估价格中已含契税的除外).无法查实计算扣除项目金额的,按照8%(单位)或6%(个人)的定率征收土地增值税.买方契税:按不含增值税的交易价格的3%征收契税.买方印花税:按照按所载金额的0.5‰计算. 卖方增值税:1.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;

2.个人销售自建自用住房免征增值税;

3.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税(包括:离婚财产分割;

无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权).(增值税附加原则上随着增值税的减免而减免)卖方所得税:1.对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房(住房)取得的所得,继续免征个人所得税.2.以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人.3.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税. 存量住房主要优惠政策 卖方印花税:个人销售或购买住房,免征印花税.卖方土地增值税:1.个人转让住房免土地增值税;

2.对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.买方契税:1.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税.2.对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税.3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税.(不包括遗嘱继承)买方印花税:个人销售或购买住房,免征印花税. 存量住房主要优惠政策 改制重组政策 企业整体改建:对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税.条件:按照公司法规定整体改制,原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%;

改制(变更)后公司承继原企业权利、义务. 事业单位改制:改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税.条件:事业单位按照国家有关规定改制为企业,原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%. 改制重组政策 公司合并(分立)1.两个或两个以上的公司,依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税.2.公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税.企业破产企业依照有关法律法规规定实施破产:1.债权人(包括破产企业职工):承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税;

2.非债权人:承受破产企业土地、房屋权属,凡按照劳动法等有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业土地、房屋权属,免征契税;

与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税. * 资产划转1.行政性划转免税:县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋,免征契税.2.同一划转免税:母公司与其全资子公司(100%全资)之间,全资子公司之间,同一自然人与个人独资企业、一人有限公司之间,个人与其个体工商户,合伙企业合伙人与合伙企业之间,土地、房屋权属的划转免征契税.债权转股权经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税. 改制重组政策 免税主体:社会力量举办学校或其他教育机构.非免税主体:学校举办者或投资人.企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构(县级以人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证),其承受的土地、房屋权属用于教学的,免征契税. 社会办学免征 拆迁减免(个人) 县级以上人民政府根据国家的相关规定征收房地产,被征收的个人重新承受房屋:1.产权调换方式:承受一处或一处以上房屋,以所补差价为契税计税依据.2.货币补偿方式:重新购置房屋,各类补偿性质款项(总额)可抵减契税计税依据.取得的一处以上房地产的货币补偿可累加计算;

购置一处以上房屋,可分别抵减契税计税依据,抵减总额不超过货币补偿总额. 拆迁减免(个人) 适用对象:包括被征收房地产权属人、公有住房使用人以及纳入征收补偿对象的被征收个人家庭成员.新房权属人若有适用对象之外个人的(夫妻关系除外),其新房对应份额部分的税额不予减免契税.核心要件:被征收个人应与房地产征收部门或拆迁单位签订的补偿(安置)协议,协议签订时间不得超过重新承受房屋 房地产权证 注明的发证时间.注意:税基减免与税率减免可同时适用. (个人) 拆迁减免(单位) 单位的房地产被国家征收后以产权调换方式重新承受房产:1.不补价差的:免征契税;

2.补价差的:以所补差价为计税依据征收契税.货币补偿方式,新购房不适用抵减契税计税依据的税收优惠. 撤销合同(退房)处理 基本规定:未办证的可退还契税;

已办证的不退还契税.特殊规定:已办证但属无效转让的,应退还契税.无效转让认定:房地产交易或登记,违反合同法、民法、物权法、房地产管理法等法律或相关法规;

司法机关作出判决,进行了否定性评价.(合同无效或者登记无效)不包括:交易双方自主解除撤销合同;

经法院调解自愿解除合同. 共同购房 关于两个及以上家庭共同购买一套住房问题以每个家庭为单位分别认定是否符合规定的优惠条件,以整套住房为对象,按每个家庭所占该共同购买房屋的份额适用相应税率,计算缴纳契税.若A和B两个家庭共同出资100万(不含税)购买一套建面100平米的住房,A出资40万占40%,B出资60万占60%,其中A属于购买家庭唯一住房,B属于购买家庭第二套住房,则A按照购买100平米的家庭唯一住房确定税率为1.5%,计算应缴纳的契税为40万*1.5%,B按照购买100平米的家庭第二套住房确定税率为2%,计算应缴纳的契税为60万*2%. 谢谢大家 财产和行为税处 邓泽 ........