PPT《土地增值税清算实务》

是否按照《建设工程规划许可证》分期进行清算.对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率. 对项目分期的审核 常见问题:没有坚持三分法;

四分法;

混淆不同期的收入、成本、面积不同期的项目重复扣除公共配套设施的重复扣除或挤入某区扣除 对面积的审核 土地面积红线内vs.红线外审核《详规图》审核《合同》 对面积的审核 土地出让金缴费面积:可售面积总建筑面积/总土地面积=容积率总建筑面积=可售面积+不可售面积可售面积=套内+公摊不可售面积=人防等公共事业设施(土增税清算时,不可售面积还包括不能办出产权证的车位) 对面积的审核 预售面积与竣工面积预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用.竣工面积是指房地产峻工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据. 对面积的审核 房屋建筑面积按照《房产测量规范》,房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等、且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的水久性建筑.多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和.商品房的建筑面积通常包括两个部分一是套内建筑面积,二是分摊的公用建筑面积. 对面积的审核-- 销售面积=套内+公用建筑面积分摊 对面积的审核--公用建筑面积 公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积.分摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积.公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任.公用建筑面积由以下两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半. 对面积的审核--公用建筑面积 《大连市房屋建筑面积测算及公用建筑面积分摊规则》(大政办发[1998]60号)规定:公用建筑面积的公摊,仅限于本幢建筑物内的公用建筑面积,下列公用建筑不得分摊到本幢建筑物内:(1)非本幢建筑物的公用建筑物(如锅炉房、变电所、泵房等);

(2)已作为独立使用空间的地下室、车库等;

(3)作为人防工程的地下室. 对面积的审核 套内建筑面积按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行))第六条的规定:套内建筑面积等于:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 对面积的审核-- 销售面积套内+公用建筑面积分摊 对面积的审核 公用建筑面积与公共配套设施的区别公用建筑面积:由以下两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.公共设施:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施.(财税[2006]187号) ........