PDF《深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司》

1 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 关于对深圳证券交易所关注函 (中小板关注函 【2019】 第209 号)第二项第8条的回复 深圳证券交易所中小板公司管理部: 我公司在获悉《关于对天马轴承集团股份有限公司的问询函》 (中小板关注 函【2019】第209 号)文件后,即刻组织签字评估师、项目负责人及项目执行 小组成员认真阅读了问询函内容,并针对问询函内容进行专项分析和总结,结 合评估工作的进展情况以及目前所获取的材料, 形成书面答复材料, 具体如下:

8、公告显示,收购标的徐州慕铭信息科技有限公司、徐州咏冠信息科技有 限公司相应股权定价分别为 1,288 万元、2.

61 亿元,两家公司的主要资产为重庆 市园林建筑工程(集团)股份有限公司(以下简称 重庆园林 )等5家公司的 少数股权,其中:上海信公企业管理咨询有限公司(以下简称 信公咨询 )评 估值为 6.02 亿元,增值率为 2,080.56%;

永顺生物(以下简称 永顺生物 )评估 值为 20.03 亿元,增值率为 230.09%;

重庆园林评估值为 13.33 亿元,增值率为 102.24%,5 家公司均存在评估增值较大的情形. (1)请结合

5 家公司的经营情况、财务业绩以及可比交易定价情况,逐一 说明评估增值较高的原因和合理性,说明评估定价是否符合谨慎性原则,并说 明是否考虑收购少数股权对评估定价的影响. (2)请逐一说明

5 家公司的主要评估过程以及评估定价的公允性,请公司 董事会、评估机构发表明确意见. (3)请逐一说明

5 家公司最近三年增资价格或股权转让价格相较于本次交 易作价是否存在较大差异,如存在较大差异,请详细说明原因与合理性. (4)5 家公司中,永顺生物以及北京汉博商业管理股份有限公司(以下简称 汉博商业)均为新三板挂牌公司,请结合两家公司最近

3 个月的市值和流动性

2 情况,说明本次交易定价是否公允,是否存在定价明显高估的情况. 回复:

(一)请结合

5 家公司的经营情况、财务业绩以及可比交易定价情况,逐一 说明评估增值较高的原因和合理性,说明评估定价是否符合谨慎性原则,并说 明是否考虑收购少数股权对评估定价的影响.

1、评估增值较高的原因和合理性,评估定价符合谨慎性原则 A、汉博商业 (1)经营情况 公司主营业务是为商业地产提供商业咨询与运营管理服务,致力于为各类城 市综合体、购物中心、社区商业、文旅商业等商业服务提供优质的市场研究、商 业策划定位、 概念方案设计、 商业规划顾问、 建筑设计顾问服务、 工程管理顾问、 招商服务、商业运营管理、商业项目整体租赁业务、房地产管理服务、品牌孵化 及推广等全过程、全方位的综合服务.汉博商业多年来一直从事商业地产的咨询 服务,多年辛勤耕耘,服务了行业内较多知名客户,对商业地产有着深刻理解, 深受客户的欢迎,得到客户较高的评价,目前国内开发商 TOP100 超50%持续与 汉博商业合作.截至

2018 年10 月31 日,汉博商业累计服务项目超过

180 个, 累计服务商业面积超 2,800 万O,累计运营管理面积超

360 万O,累计运营管理 项目超

27 个,拥有超过 12,000 家品牌资源,涵盖城市综合体、购物中心、社区 商业、文旅商业等诸多商业地产业态,服务网络涵盖北京、上海、成都、重庆、 合肥、杭州、昆明、武汉、哈尔滨、贵阳、宁波等国内重点城市,重点服务项目 包括北京中粮西单大悦城、合肥之心城、远洋未来广场、杭州武林广场、成都阳 光新业中心、昆明南亚风情第壹城、湖州爱山广场、同德昆明广场、绿城温州鹿 城广场、重庆大融城等各地地标项目.汉博商业利用自己的优势延伸到商场的整 体租赁和管理,在合肥整体承租了之心城、漫乐城合计