PDF《深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司》

20 万平方米的商场,其 中合肥之心城购物中心于

2012 年10 月开业,购物中心面积

12 万平方米,是集 吃、购、休闲、娱乐于一体的大型综合购物中心,目前属于成熟的商业综合体;

漫乐城于

2018 年1月开业,购物中心面积为

8 万平方米,获得稳定持续的租金

3 收入和管理费收入. (2)财务业绩 截至

2018 年10 月31 日, 汉博商业近一年一期财务状况和经营情况 (合并) 如下表所示: 单位:万元 项目

2018 年10 月31 日2017 年12 月31 日 总资产 55,795.66 52,252.07 总负债 8,139.04 7,172.11 股东权益 47,656.62 45,079.96 项目

2018 年1-10 月2017 年度 营业收入 20,216.30 19,131.24 利润总额 3,784.17 3,831.85 净利润 2,626.67 2,631.45 汉博商业2017年度、 2018年1-10月营业收入分别为19,131.24万元、 20,216.30 万元,公司营业收入水平有所增长.截至

2018 年10 月31 日,公司总资产为 55,795.66 万元,主要为货币资金、可供出售金融资产、无形资产等.但是汉博 商业的价值除包含上述有形资源之外,还应包含运营体系、人才团队、技术储备 以及客户群体等重要的无形资源的贡献. 由于这些不可确指的无形资产未在账面 价值中予以体现,故标的资产的账面价值较低.收益法在评估过程中不仅考虑了 标的资产的账面资产,同时也考虑了前述无形资源对获利能力的重大影响,反映 了标的资产各项资产的综合获利能力. 业绩预测亦充分考虑了行业及企业的实际 情况,具有可实现性.详见下文问题

(二)说明汉博商业的主要评估过程参数选 取的依据中关于主营业务收入预测的表述.因此,采用收益法评估得到的预估值 相较标的资产账面价值有较大的增值. 本次评估根据收益法评估值较母公司账面 净资产增值 42.76%,我们认为此评估定价是合理的,符合谨慎性原则. (3)可比交易情况 汉博商业预测

2019 年实现净利润 3,234.89 万元,2018 年净利润为 2,872.47 万元,增速为 12.62%.本次评估值为 65,241.83 万元,动态市盈率为 20.17 倍. 根据企业在股转系统披露的

2018 年审计报告,企业

2018 年实现收入 25,191.48 万元, 较上年增长 31.68%;

净利润 2,872.47 万元, 较上年增长 9.16%. 由于汉博商业所从事的商业地产咨询服务是一个细分领域, 无同行业或同类

4 收购案例, 我们通过 Wind 金融终端 选取从

2016 年1月1日至今商业服务行业 的收购案例进行比较分析,从中筛选出与汉博商业较接近的物业管理、地产中介 等细分领域的收购案例,与其市盈率进行比较,如下表: 序号 收购日期 收购项目名称 收购股权比例 市盈率

1 2018/6/16 南都物业服务股份有限公司 (603506.SH)以1.008 亿元收购江苏金 枫物业服务有限责任公司 70%股权 70.00% 9.80

2 2017/7/27 湖北国创高新材料股份有限公司 (002377.SZ)以38 亿元收购深圳市云 房网络科技有限公司(Q 房网,地产中 介)100%股权 100.00% 15.67

3 2017/12/2

0 昆明百货大楼(集团)股份有限公司 (000560.SZ)以65 亿元收购我爱我家 控股集团股份有限公司(地产中介) 100%股权 100.00% 13.00

4 2017/1/9 融创中国控股有限公司(01918.HK)26 亿元投资北京链家房地产经纪有限公司 6.25%股权 6.25% 20.80

5 2017/1/21 深圳赛格股份有限公司(000058.SZ) 50.22 亿元收购深圳市赛格创业汇有限 公司 100%股权、 深圳市赛格康乐企业发 展有限公司 55%股权、深圳市赛格物业 发展有限公司 100% 股权、深圳市赛格 地产投资股份有限公司 79.02%股权 55-100% 44.44