PDF《2016 中国房地产上市公司 TOP10》

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2016 中国房地产上市公司 TOP10 研究报告 中国房地产 TOP10 研究组

2016 年5月1.

研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的 中国房地产 TOP10 研 究组 ,自2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来,已连续进行了十四年,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资 者的广泛关注,中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要 标准.2015 年,房地产行业供需两端利好政策频出,国内资本市场呈现超预期宽松态势,房地产企业的融资环境显著改善,融资渠 道进一步拓宽.在此背景下,优秀房地产上市公司把握机遇,快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化,并以创新的思维推 动业绩增长,以稳健的经营策略规避市场风险,业绩再次获得了新突破,彰显了较高的投资价值,获得资本市场青睐. 2.研究结果及分析 2.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析 (1) 经营状况:经营规模保持增长,区域分化加剧业绩分化

2015 年, 房地产上市公司销售业绩稳定增长, 经营规模获得新突破: 沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到 123.35 亿元,同比增长 15.09%.同期,房地产上市公司的盈利规模整体保持增长,沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为 16.03 亿元,同比增长 6.44%,增速低于上一年 1.36 个百分点. 在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广,在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定,而沪深上市房地产 公司中多为植根一二线重点城市的中小企业,受益于局部市场回暖,业绩增速较高,从而拉大了两者之间的差距.2015 年,热点城 市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大,利润空间受到进一步挤压.与上年相比,不同净利润规模层级的上市房企 数量保持不变,但平均增速明显分化,呈现出 强者恒强 的发展态势. (2) 盈利能力:利润率持续下滑,开源节流保障盈利空间

2015 年,房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势,连续四年走低.沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率 均值分别为 31.26%、29.82%,同比分别下降 1.87 和2.35 个百分点;

沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为 9.20% 和14.61%,较上年降低 2.35 和2.21 个百分点.受行业供需关系变化影响,房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入,导致 利润空间被削薄,此外,

一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企. 为应对利润率的持续下滑,部分房地产上市公司严控土地成本、融资成本,以保障盈利空间,同时加强员工激励,扩大盈利来 源:第一,通过加大项目及土地的收并购力度破解拿地难、土地成本高企的问题,有效降低房企购地成本支出;

第二,抓住国内资 本市场尤其是债券市场的融资机遇大力发债;

第三,创新管理模式,全面实施跟投制度,由内而外促进项目运营效率和盈利水平的 提升. (3) 财务稳健性:短期偿债能力提高,优化融资、合理布局缓解资金压力 截至

2015 年末,沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为 66.33%和72.91%,分别同比上升 1.

07、2.81 个百分 点.剔除预收账款后,沪深上市房地产公司有效负债率均值为 53.66%,同比上升 0.33 个百分点;