PDF《分析评价》

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891 期2013/05/06 安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 房地产企业应警惕 以债养债 的操作模式【详情】 内地房地产负债水平偏高,将引导银行加强房地产信 贷风险控制,对行业来说可谓 雪上加霜 .

关键数据 ?

4 月中国一线城市土地出让金同比增长 208% ?

4 月北京二手房网签环比下跌 88.1% ? 上海五一房展会成交大幅超越

3 月春展 ? 1-3 月香港豪宅内地买家跌至 20% 每周要点 ? 雅居乐

9 亿元获得上海松江区商住用地 ? 福建融信 14.12 亿元揽得上海赵巷宅地 ? 旭辉 5.15 亿摘上海康桥工业区宅地,溢价 94.7% ? 绿地 8.2 亿再次竞得西安大明宫区域地块 ? 新湖中宝 5.04 亿揽浙江平阳西湾围涂项目两地块 ? 佳兆业 4.39 亿摘武汉汉阳中心地块 ? 融侨 11.78 亿摘合肥阜阳北路地块,溢价 92.6% ? 江苏常州底价出让

5 宗地,总成交金额 20.72 亿?南京中航工业旧厂区地块挂牌出让,起价 24.8 亿?华夏幸福受托开发浙江嘉善

12 平方公里土地 风险/机会提示 ? 机会:上海写字楼市场日渐活跃 ? 风险:广州楼市成交量大幅下滑 安邦服务热线: 公司

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电话:86-10-59001377 传真:86-10-59001355 [email protected] 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据.

1 理论与现实问题分析评价 房地产企业应警惕 以债养债 的操作模式 做地产,其实玩的就是资金,撬动的就是杠杆.然而在中国一连串 的房地产调控重拳攻击之下,楼市成交量出现了大幅度下滑,但价格 却还依然坚挺,有人形容这样的市场是 有价无市 ,也许不足为过. 近日,有分析指出,中国地产商受到楼价调控和信贷收缩的双重影响, 盈利能力下降;

与此同时,这些开发商大肆利用境外融资平台发行高 收益债券.偿债风险不断提升,负债水平攀升不可持续. 万科投资新加坡, 碧桂园踏足马来西亚, 万达收购美国院线……中 国地产商高歌猛进的另一面,是其负债水平的居高不下.国际货币基 金组织于日前警告,内地楼市盈利前景堪忧,地产商负债水平偏高, 须警惕 以债养债 的循环. 根据市场上相关的统计,中国房地产公司在

2011 至2012 两年间 共发行了

47 只债券,涉及金额 492.75 亿美元.今年年初至今,据不 完全统计, 香港上市的内房企业已累计发行了

100 亿美元的离岸债券, 且毫无 收敛 的趋势.德勤全国房地产行业主管何锦荣表示,境外 以债养债,境内信托遍地,内地开发商正面临流动性降低和负债率走 高的多重压力,预料行业整合会加速.2013 年,约有

3000 亿元人民 币的房地产信托产品到期,中小型开发商的资金压力陡增,超过

10 家 内地房企正积极争取年内在港上市. 根据 IMF 的计算,900 家中国上市公司的平均盈利占利息支出比 率从

9 年前的 4.4%,降至

2012 年中的 2.4%,证明中国企业的杠杆 水平提升;

其中房地产企业的负债水平高居各行业之首.截至去年, 房地产行业的负债率中位数接近 65%.几乎所有在港上市的内地开发 商都对发行离岸债券,包括人民币点心债、美元债券等兴趣浓厚.随 着三大评级机构的覆盖越来越多,大型开发商的平均息率已从

2 年前 的平均 12%-13%降至 8%左右,但不能奢望境外投资者无限接纳高 风险债券. 今年仅