PDF《恒大加冕记：地产一哥的买卖新模式》

事实与观点

2016 年11 月8日1/4 恒大加冕记:地产一哥的买卖新模式

2016 年11 月8日克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 研究员/朱一鸣、钟诗慧 随着各大房企10月销售业绩的相继出炉,2016年房企销售格局基本成定势.而恒大以10月实现销售金 额361.3亿,1-10月累计销售金额达3167.1亿的成绩刷新行业纨录,继续领跑各大房企.今年来企业销售、 拿地及收购均有所调整,"买卖新模式"已逐步形成. 销售:业绩超万科,前10月突破全年目标 2016年8月,恒大宣布将企业全年销售目标上调50%至3000亿,而10月公布的累计销售金额3167.1亿 已实现全年销售目标的106%,预计年底将大幅超额完成任务. 项目总量、土地货值为销售基础.2016年上半年,恒大在售项目累计达395个,位居全国前列.这些 项目分布中国30个地区,覆盖165个城市.上半年恒大土地原值为2591.1亿,丕邦魏理仕对此估值5700.1 亿,增值3105亿元,增率达119.6%.而此次估值未全面覆盖深圳22个旧改项目共1200万平米土地,未 来的深圳土地货值将达4000亿.伴随一二线城市日益升高的销售均价和土地成本,预计恒大未来的土地货 值也将带劢其销售单价的提升. 热销项目助推销售进程.今年1-10月,恒大多地项目销售火爆.根据克而瑞2016统计,前十月,以恒 大威尼斯为首的五个热销项目销售金额为157.48亿元,占总销售金额的4.97% .这些热销项目以其"大众 化精品住宅"的准确定位,迅速占领国内刚性需求市场.优越的地理位置、便捷的交通、完善的周边设 及良好的环境规划已成为提升项目性价比的重要因素. 恒大集团1-10月重点销售项目 项目名称 城市 销售套数 销售面积 (万平方米) 销售金额 (亿元) 平均售价 (元/平米) 业绩贡 献度 恒大海上 威尼斯 启东

8059 87.74 54.23

6181 1.71% 恒大帝景 天津

609 8.63 29.27

33918 0.92% 恒大雅苑 太原

1370 16.04 25.87

16127 0.82% 恒大帝景 厦门

868 10.37 24.14

23284 0.76% 恒大滨河 左岸 太原

984 12.27 23.97

19532 0.76% 总计

11890 135.05 157.48 4.97% 数据来源:CRIC

2016 事实与观点

2016 年11 月8日2/4 投资:坚持强三四线城市拿地策略,多样化模式补充土地 根据克而瑞2016统计数据显示,前十月,恒大累计新增建筑面积1203.07万平诿,较去年同期上升 13%.成交总价516.09亿元,同比增长72%. 恒大集团1-10月企业新增土地情况 数据来源:CRIC

2016 坚持强三四线城市策略.而今年上半年,恒大丌断强化在一二线城市的布局.根据企业中期报告显示, 新增的80个地块中,一线城市投资额占比10.1%, 二线城市投资额占比63.8%,一二线城市项目投资额占比 达73.9%,而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市的中心区域.恒大集团对一二线城市前 景的看好,来源于城市庞大的人口基数和需求;

对于三四线城市,恒大则坚持一贯的拿地原则,保证所拿 地块的人口50万以上;

GDP1000亿以上;

居民存款余额400亿以上;

土地供小亍求及城市发展良好等. 新增土地集中位亍中西部地区.根据克而瑞2016公布的数据显示,1-10月新增土地建筑区域面积中, 中西部占比最大,为总面积的35%,环渤海、长三角和珠三角区域分别占比占比22% 、21%和22%.中西 部地区的集中拿地体现了恒大"哪里卖完就补哪里"的投资策略.截止2015年底,恒大于中西部地区的销 售金额最多,占总比的近40%. 完善总土地储备.截至2016年6月,恒大总土地储备达1.86亿平诿.在2016年中期业绩会上,总裁 夏海钧就曾表示,土地疯涨时,恒大已经完成最原始的土地储备,即便五年内丌买地,也可以保证未来几 千亿的销售规模. 收购+旧改,带来快速销售和扩张.去年下半年,恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人