PDF《深圳赤湾石油基地股份有限公司 宝湾物流股权整合暨关联交易...》

60 外做

20 厚1:2 水泥砂浆(加3%-5%防水剂) ;

内、外墙:外墙采用面砖, 内墙采用混合砂浆批嵌抹光批白;

楼地面采用地板砖;

门窗工程:进户门为防盗门,外门窗 采用铝合金、双层(中空)剥离;

本建筑屋面防水按照三级设计,防水层采用一道

4 厚SBS 改性沥青防水卷材及一道

3 厚SBS 改性沥青防水涂膜;

找平层为

20 厚1:2.5 水泥砂浆,表 面应抹平压光,屋面找坡层为 1:0.5:6(体积比)水泥、砂子、页岩陶粒找坡 2%,最薄处

20 厚,屋面保温层为

100 厚加气混凝土砌块和

80 厚挤塑聚苯板.

四、 评估程序

(一)核对申报资料 根据被评估单位提供的房屋建筑物核实申报明细表, 通过查阅固定资产财务帐及固定资 产卡片等资料,对账面原值、账面净值、建筑结构、竣工使用年限、建筑面积等资料进行核 对分析.对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目,通过核实予以修正.

(二)现场勘察 在被评估单位基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下,对房屋建筑物的位置、 结构形式、建筑面积、内外装修、使用情况、维护及改造情况、完好状况进行现场勘查,并 填写现场勘查记录表,对与申报资料有差异的予以调整,做到账实相符.

(三)资料收集 收集经济分析资料;

根据房地产一体原则,弄清房屋建筑物所依托的土地所有权状况, 为房屋建筑物的估价计算提供依据.

(四)确定评估方法,进行评定估算 根据所选用的评估方法计算评估值.

五、 评估依据

1、 《上海市建设工程计价定额》2000年

2、关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)

3、被评估企业提供的房屋建筑物清查申报明细表

4、上海宝湾国际物流有限公司提供的厂区租赁合同复印件

5、国家或省、市有关建设工程收费规定、标准文件

6、中同华资产评估有限公司有关数据库资料

7、评估人员收集的相关资料

六、 评估方法 评估人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后, 根据估价对象的特点 及自身实际情况,遵照国家标准《房地产估价规范》 ,采用收益法的估价方法. 因房地产用于出租,而且该地区仓库出租市场活跃,故确定采用收益法评估.

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(一)收益法 收益现值法,系通过估算委估资产在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现 值,然后累加求和,得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法. 收益法的基本公式如下: V= 式中 V 收益价格(元) ;

Ai 未来第 i 年的净收益(元) ;

R 折现率(%) ;

t 未来可获收益的年限(年) .

七、 评估测算过程

(一)收益法估价过程 案例 1:仓库收益法 A、收益法介绍 1.委估物业潜在毛收入测算 已出租部位租约期内的租金水平: 采用已签订租赁合同中约定的租金价格确定, 具体租 金参见 出租情况统计表 . 已出租部位租约期外的租金水平: 参照已签订租约中的租金水平, 并结合目前市场租金 水平综合确定已出租部位租约期外的租金水平, 根据市场调查, 上海市物流仓库租金增长率 一般为每三至五增长 3%-6%,本次按年均增长 1%考虑;

无租约部位的租金水平: 无租约部位指于评估基准日尚未出租部位的建筑面积, 租金水 平按照市场平均租金水平确定,年均增长率按 1%考虑. 2.委估物业有效毛收入测算 已出租部位租约期内的有效毛收入:在合同租期内出租率按 100%确定,同时不考虑租 金拖欠情况对收益法测算结果的影响. 已出租部位租约期外的有效毛收入:考虑空置率的影响,有效毛收入按潜在毛收入的 90%考虑. 无租约部位的有效毛收入:同理,按潜在毛收入的 90%考虑. 3.年运营费用 运营费用包括管理费用、维修费、保险费、房产税、营业税及附加. 管理费:据市场调查,本次管理费用取租金收入的 3.5%. 维修费:年维修费一般为所需维修部位造价水平的 2%,根据企业提供的账面值,工程 造价水平约