PDF《深圳赤湾石油基地股份有限公司 宝湾物流股权整合暨关联交易...》

2600 元/O;

保险费:据市场调查,房地产财产保险分为基本险及综合险,基本险每年交纳建筑物重 置价格的 0.02-0.1%,综合险每年交纳 0.05-0.1%,本次评估按基本险 0.1%考虑. 房产税:根据企业提供的资料,依照房产原值 80%为基数计算缴纳,税率为 1.2%. 营业税及附加:按税法,营业税及附加为有效毛收入的 5.5%. 4.净收益

6 净收益=有效毛收入-管理费-维修费-保险费-房产税-营业税及附加 5.资本化率的确定 上海仓储物流市场开发统计数据较为丰富, 经众多权威机构分析, 上海仓储物流市场年 资本化率范围约为 8%-10%,委估物业属于宝山区仓储物流园区的核心区域,竞争力很强, 故评估人员在本次评估中确定上海宝湾国际物流有限公司年资本化率取 10%. 6.收益总期限的确定 已出租部位租约期内的收益期限:按照合同租期确定. 已出租部位租约期外的收益期限:起自合同租期的终止日,终至土地使用权终止日期:

2053 年5月7日,2056 年3月12 日和

2056 年9月3日. 无租约部位的收益期限: 起自评估基准日, 终至土地使用权终止日期

2053 年5月7日,

2056 年3月12 日和

2056 年9月3日,尽管于评估基准日其他部位尚未出租,但由于在总 收益期限内已考虑 10%的空置率,故评估基准日至实际租赁起日的空置损失不做单独考虑. 7.净收益还原价值 净收益还原价值计算基本公式: P:表示房地产价值;

A:表示单位期间净收益;

i1:表示单位期间资本化率;

i2:表示单位期间租金递增率;

n:表示剩余收益期限;

B、计算过程

1、有效毛收入测算 租约内年有效毛收入计算表 单位:元 房号 承租方 起租日 期满日 租期 (年) 余期 (年) 租赁面积 (O) 租金 (元/ 日/O) 年有效毛 收入 1#库 英和 2004-4-1 2011-4-30 7.08 0.08 11,712.12 X X 普通仓(

2、

3、

5、 6) 深圳新科安达 2010-1-1 2012-12-31 3.00 1.76 37,777.56 X X 4#东库 硕达(上海)国际货运有限 公司 2007-12-

1 2012-11-30 5.00 1.67 5,461.44 X X 4#库西侧 德讯 2011-1-1 2012-12-31 2.00 1.76 6,250.68 X X 6#(1-8 轴) 深圳新科安达 2010-1-1 2012-12-31 3.00 1.76 5,843.00 X X 7# 毕恩 2010-6-1 2012-5-31 2.00 1.17 8,064.01 X X 7# 硕达(上海)国际货运有限 公司 2010-8-2

3 2011-8-22 1.00 0.39 421.14 X X 8#东 英和 2007-7-1 2011-4-30 3.83 0.08 6,697.35 X X 8#西 英和 2006-12- 2011-4-30 4.41 0.08 5,745.90 X X

7 1 9#东区 海恩斯莫里斯(上海)商业 有限公司(H&

M) 2010-1-1 2012-12-31 3.00 1.76 6,527.11 X X 9#西区 德莎 2011-4-1 2011-12-31 0.75 0.75 5,584.60 X X 10#仓库 利和物流仓储(上海)有限 公司 2011-3-1 2014-2-28 3.00 2.92 12,443.25 X X 11#东仓库 美星 2006-4-1

3 2011-8-31 5.39 0.42 7,252.27 X X 11#西侧仓库 美星 2010-7-1 2011-8-31 1.17 0.42 3,158.09 X X 11#西侧仓库 硕达(上海)国际货运有限 公司 2011-1-1 2011-6-30 0.49 0.25 2,032.89 X X 12# 英和 2010-6-1 2011-4-30 0.91 0.08 5,748.53 X X 12#西区 海恩斯莫里斯(上海)商业 有限公司(H&

M) 2011-3-1 2012-2-28 1.00 0.92 1,916.18 X X 14# 嘉里大通 2009-6-1 2011-5-14 1.95 0.12 2,596.14 X X 14#南 如新 2010-7-7 2013-7-6 3.00 2.27 2,590.99 X X 15# 英和 2009-2-1 2013-12-31 4.92 2.76 6,660.21 X X 15# 英和 2009-3-1 2013-12-31 4.84 2.76 1,338.95 X X 16#北区 英和 2008-7-1 2013-6-30 5.00 2.25 4,355.96 X X 16#南区 英和 2008-1-1 2013-6-30 5.50 2.25 4,626.48 X X 17# 重庆长安民生 2011-1-1 2013-12-31 3.00 2.76 4,784.47 X X C 座2楼办公室