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5 许家印:白手起家艰辛创业 , 凤凰网财经, 2009年1月21日.

网址: http://finance.ifeng.com/money/wealth/star/20090121/335245.shtml. 2019年4月22日浏览.

6 Ibid.

7 孟晓苏编, 中国房地产统计年鉴, 1999年中国房地产统计年鉴.

网址: http://www.yearbookchina.com/navibooklist-N2005110458-1.html. 2019年4月22日浏览.

8 Ibid. 即使在动荡时期也是如此.一直以来,碧桂园 控股都是恒大最强劲的竞争对手之一.

图表2:中国主要地产商的产品定位 公司名称 主要产品 次要产品 中国恒大集团 位于

二、三线城市 的大众住宅市场 中端至高端 住宅 中国万科集团 位于

一、二线城市 的中端至高端住宅 市场 位于

一、二 线城市的大 众住宅市场 中国海外集团 中端至高端住宅 豪华住宅 Country Garden Holdings 碧桂园控股 位于

二、三线城市 的大众住宅市场 来源: DBS Group Research,?China Property Sector, report (BDS). 恒大在首个地产项目竣工后不久就一举成名, 这是因为其仅在短短一年时间内就完成了整个 项目的开发周期,包括政府批准,土地收购, 建设,销售和入住.5 许家印利用恒大最初的 成功从银行获得贷款,为该公司在广州市的积 极扩张提供资金.很快,它的 三高一低 模式(高负债,高杠杆,高周转、低成本)就被 证明是一个成功的策略. 在2000年代初,恒大在广州开发了13个楼盘, 使其成为该市最大的开发商之一.6 在那时, 中国也完全放开了房地产行业,形成了竞争激 烈和高度分化的房地产市场.从1988年到1998 年,中国的开发商数量从十几家增加到超过 24000家,但绝大多数仍然是本地企业.7 没有 一家开发商持有超过1%的中国住宅房地产市 场份额.8

3 在此背景下,规模化发展成为恒大用以超越其 他竞争对手的主导战略.9 到2004年,恒大已 实现全国扩张,并跻身以销售额计算的中国十 大开发商之列.10 为达到这一目标,恒大建立了一个专注于扩大 规模的管理结构.许家印及其团队精心制定了 6000多条规则和流程,对于从采购流程到员 工膳食的各个环节进行规范化管理,使整个集 团无论在任何地点都能遵循相同的标准操作程 序.11 标准化意味着恒大可以在收到项目批准 通知后两小时内组建和派出项目开发团队(见

图表3).12

9 恒大集团, 恒大企业发展史 .

10 Nikki Sun, Chinese Developer Evergrande Tightens Belt after a Decade of Audacity, Nikkei Asian Review, December 21, 2018, accessed April 22, 2019, https://asia.nikkei.com/Business/Company-in-focus/Chinese-developer-Evergrande-tightens-belt-after-a- decade-of-audacity.

11 解密许家印 , 人民日报海外版-人民网, 2010年6月9日.

网址: http://paper.people.com.cn/rmrbhwb/html/2010-06/09/content_539576. htm. 2019年4月22日浏览.

12 Ibid.

图表3:恒大的决策结构图 来源: DBS Group Research,?China Property Sector, report (BDS). 恒大地产快速扩张的另一支柱是其庞大的土地 储备(见

图表4).自2004年以来,该公司每 年派遣数百名员工到全国各地的城市寻找适于

图表4:2017年主要开发商的土地储备

图表4:2017年主要开发商的土地储备 中国恒大 碧桂园控股 中国融创 万科集团 中国海外 龙湖集团 富力地产 华润置地 世茂集团 雅居乐集团 远洋地产 建业地产 旭辉集团 绿地集团 龙光地产 中国金茂 中海宏洋 绿地香港 越秀地产 合景泰富 2017财年 2016财年 年度同比增长率 保利地产 来源: Group Research, Revisiting Developers'