PDF《万科印力收购凯德 20 家商场,双方背后的商业升级术》

事实与观点

2018 年1月22 日 克而瑞研究中心

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电话:021-60867863 1/6 万科印力收购凯德

20 家商场,双方背后的商业升级术

2018 年1月22 日 克而瑞研究中心 www.cricchina.com/research/ 研究员/房玲、陆雁君 1月5号,印力联合万科、Triwater Asset Management Holdings Limited( Triwater ),三方将 联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应 的负债,交易金额约为83.65亿人民币,预计于2018年第二季度完成交易.这一收购事件不仅成为2018年 首个震动业内的收购事件,而且无疑是对双方企业在新的一年战略的部署起到了推进性的作用. 那么,这 一收购案背后到底隐藏着双方对未来怎样的商业布局? 万科印力加速商业布局 2016年8月, 万科宣布以128.7亿元的价格收购印力集团96.55%股权, 将印力打造成万科商业开发与管 理的主要平台.整合交易之后,截至2017年印力在国内管理的商业项目达到100个,总建筑面积850万平方 米、遍布全国40个城市,相继在六大城市成立商业公司,覆盖以北京、上海、广深、杭州、武汉、西安为核 心区域的城市群.此次万科印力收购凯德20家购物中心项目完成之后,印力在全国持有或管理的商业项目 数量将达到120家, 管理面积约为1000万平方米, 管理资产规模逾800亿元, 分布在中国58个城市. 新增18 个城市, 这意味着此次收购的项目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市, 进一步拓展了其城市布局. 而对万 科而言,此次商业版图的扩展为其实现 万亿大万科 企业战略目标又更近了一步. 印力此次收购凯德的20家购物商场,按区域分布来看,主要分布在中西部和珠三角,中西部以45%的 占比傲居第一位,而位于长三角的项目仅有1个,位于扬州.此前印力的商业项目主要分布于长三角、珠三 角和环渤海地区, 收购之后其全国化的布局更加完善. 从城市能级分布来看, 此次收购的项目位于三四线城 市的比例达到了70%.由此可见,印力此次的扩张战略是遍地开花式的 分散式扩张 ,符合印力的覆盖核 心区域周边城市群的扩张战略. 事实与观点

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电话:021-60867863 2/6 图:印力收购凯德的20家商场城市分布 数据来源: 企业公告. CRIC整理 产品划分清晰契合发展方向 此次收购完成之后,这20家购物中心将全部交由印力管理与运营.从项目的产品与定位来看,收购项 目将进一步推动印力产品线的发展.目前万科商业已经拥有了从 万科广场-万科里-万科红-万科2049 成 熟的商业产品线,印力也拥有印象城、印象汇和印象里三大产品线. 不难发现,印力旗下的印象汇、万科 旗下的万科里与凯德旗下的凯德广场在产品定位上有相似之处,走的都是家庭客群为主的社区型购物中心. 而凯德此次出售的购物商场主要是凯德广场,这对于印力来说, 收购完成之后的产品线将更加成熟, 覆盖面 会更加全面, 社区型购物中心的产品定位会占到主要位置, 更好的服务家庭客群.由于产品定位上的相似之 处,在未来印力也能更系统有效地对此次收购的凯德广场进行运营和管理. 而对凯德来讲, 大幅出售凯德广场和整合资源之后, 未来的产品线会主要集中发展以来福士为主要代表 的综合体购物中心(包含购物中心、酒店和写字楼等),客群也更加精准于追求时尚并有中高端消费能力的 年轻人,在产品定位上较之前而言有了很大的优化和侧重点. 中西部 45% 环渤海 15% 珠三角 35% 长三角 5% 按城市大区比例分布 中西部 环渤海 珠三角 长三角 一线 5% 二线 25% 三四线 70% 按城市能级比例分布 一线 二线 三四线 事实与观点