PDF《万科印力收购凯德 20 家商场,双方背后的商业升级术》

2018 年1月22 日 克而瑞研究中心

2018 版E-mail:[email protected]

电话:021-60867863 3/6 表:印力、万科、凯德商业产品线划分图 企业 产品分类 产品定位 业态分布 客群 印力 印象城 区域型购物中心 日常、品质感、生活方式 中高端品牌组合 覆盖全客层 印象汇 社区型购物中心 家庭消费、品质生活 中端品牌组合 家庭客群为主 印象里 社区商业 日常、高端消费、中端和 本地品牌为主 家庭客群、中高端人 群 万科 万科广场 城市级中高端购物中心 以家庭综合消费、快速流 行时尚、餐饮休闲娱乐为 主 覆盖全客层 万科里 邻里型社区商业 自主生态型社区商业 家庭客群为主 万科红 社区商业 以生活配套和餐饮为主 家庭客群为主 万科

2049 商业街区 高端社区商业品牌 针对高端社区 凯德 凯德广场/ 凯德MALL 社区型购物中心 家庭消费、品质生活 中端品牌组合 家庭客群为主 来福士 都市型中高端型综合体 商业(购物中心、酒店、写字楼等) 精品超市、影院、娱乐、 餐饮、时尚为一体 为中高收入的年轻人 凯德龙之梦 时尚购物中心 日常、高端消费中端和本 地品牌为主 青年为主、追求时尚 数据来源: 企业公告. CRIC整理 凯德 换仓 未来集中核心城市 对凯德来讲, 此次收购事件背后是凯德集团对中国市场更加集中布局的重要一步. 凯德虽然一方面抛售 自己旗下的商业广场,但另外一方面也在不断的有收购其他优质商业资产的动作. 2017年6月,凯德以26.4亿收购上海国正中心、2017年11月份以33.6亿元收购广州乐峰广场、2017年12月份以8.38亿购入力高上海五角场商办用地.由此可见,凯德这是变相的在换置旗下商业资产,强化在 北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市的业务布局,重点聚焦一二线城市.凯德所采用的是一个主动 出击的策略,出售旗下一些非重点发展城市的项目,可以借此机会回流资金以及时配合集团的商业战略运 作和投资一些重点城市更优质的项目. 根据凯德公布的2017年最新数据,凯德广场的净物业收益相对去年相比上升了7.9%.而凯德此次出售 的20个凯德广场中三四线城市的占到了14个,三四线城市的净物业收益相对一线和二线城市来说比重相对 较小,所以此次收购事件对凯德未来的收益并不会产生很大的影响. 事实与观点

2018 年1月22 日 克而瑞研究中心

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电话:021-60867863 4/6 表:凯德广场净物业收益表(截至2017年9月份) 城市能级 商场数量 成本 (亿元) 净物业收益 (NPI)/成本 (%) 净物业收益 (亿元) 收益率变化 (%) 一线

13 294 8.2 24.1 0.5 二线

21 194 6.3 12.2 0.8 三四线

17 49 6.3 3.1 0.1 单位:人民币;

数据来源:凯德中国官网 总结:促成这次收购事件的主要原因除了双方对于未来商业布局的互补性,这宗交易也基于双方企业对自 身商业版图发展战略的一致性,能更好发挥平台资源的协同效应,可谓是一拍即合.其实不难发现,被万科 收购之后的印力在商业领域的扩展比之前来的更加迅速和广泛,这也是基于万科在全国广泛拿地开发的房 地产背景.作为万科底下的主要商业平台, 印力除了要丰富自身的产品线, 还要在进入城市上更加靠近万科 的发展方向,从而更好地发挥出两家的品牌效应. 而拥有新加坡背景的凯德集团走的的就是地产基金化道路,擅长利用 一进一出 和 资产优化 的方 式去经营自身商业.此次交易之后,会更有利于凯德在五大核心城市集中发展自己的综合体商业. 事实与观点