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三、四线城市,20座位于其他地区的

三、四线城市,主要情况如下: 城市能级 状态 二线

三、四线 合计 长三角 其他区域 重资产-已开业

11 25

2 38 重资产-未开业

13 20

18 51 合计

24 45

20 89

4 (2)2018 年商业地产价格和土地价格变化趋势 根据中指研究院和中房指数系统于

2018 年12 月发布的《2018 中国商业地产 市场年报》统计,投资性房地产所属的商业地产价格及土地变化趋势主要如下: 成交规划建筑面积 (万平米) 同比增长 成交楼面价 (元/平米) 同比增长 一线城市 881.80 1.50% 13,707.60 -9.40% 二线城市 7,939.60 15.90% 2,396.30 -1.70%

三、四线城市 10,043.90 1.20% 1,293.60 12.10%

2018 年度,一线城市商办土地市场热度有所下滑;

二线城市对于土地需求依 然旺盛;

三、四线城市伴随着城镇化进程的加快,市场关注度提升,商办用地市场 略有升温. 公司持有的投资性房地产

2018 年度公允价值变动损益除受商业物业土地成交 情况影响外,主要取决于实际租金收入、预计租金收入、租期收益率、开发利润率 等因素的影响. (3)公司投资性房地产

2018 年公允价值增长原因 根据《企业会计准则第

3 号――投资性房地产》规定,公司持有的所有投资性 房地产自取得《国有土地使用证》开始至项目建设过程中及完工开业后持续按照公 允价值计量,不计提折旧或进行摊销.在资产负债表日以投资性房地产的公允价值 为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益. 针对所有采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,公司均以专业合格 评估机构认定的公允价值评估结果为参考确认损益.公司截至

2018 年12 月31 日 的投资性房地产已经戴德梁行有限公司(以下简称 评估机构 )对其公允价值进 行评估.

2018 年,公司持有的投资性房地产公允价值变动损益的构成主要如下: 单位:亿元 分类

2018 年末投资性 房地产公允价值 占比

2018 年度 公允价值 变动损益 占比 公允价 值变动 损益率 A B C=B/A

5 截至

2017 年末已完工项目 176.53 43.31% 6.85 24.39% 3.88%

2018 年度新完工项目 141.86 34.81% 14.64 52.12% 10.32%

2018 年末在建项目 89.19 21.88% 6.60 23.50% 7.40% 合计 407.58 100.00% 28.09 100.00% 6.89% 较其他采用公允价值计量的可比公司1 ,公司

2018 年度公允价值变动损益较高, 原因主要是: ① 截至

2017 年末已完工项目投资性房地产

2018 年公允价值变动损益主要原 因 截至

2017 年末已完工投资性房地产在

2018 年度的公允价值变动损益为 6.85 亿元.对于已完工的投资性房地产,评估机构按照投资法对其公允价值进行评估, 评估价值主要受项目运营全周期内可以实现的租金收入影响,租金测算依据为:处 于租期内的投资性房地产,采用实际租金收入作为依据;

未签订租约或租约期限届 满的,则参照所在区域周边市场租金及原已实现租金收入作为依据.同时结合项目 剩余年限及租金收益率计算项目的评估价值.

2017 年末已完工项目在

2018 年度实现的公允价值变动损益主要受项目在

2018 年度租金水平提高的影响.根据公司

2018 年和

2017 年年度报告

第四节、二

(四)

4 报告期内房地产出租情况 处披露的吾悦广场

2018 年度和