PDF《哈尔滨市房地产市场供求分析》

2007 年第

1 期建筑管理现代化总第

92 期Construction Management Modernization ・43・ 收稿日期:2006-10-27 作者简介:张军(1962-),男,高级工程师,主要从事房地产开发工作.

哈尔滨市房地产市场供求分析张军,孟令克 ( 哈尔滨市新区开发建设指挥部,黑龙江 哈尔滨 150001) 摘要:首先对哈尔滨市住宅价格进行了预测分析,然后通过利用房地产市场非均衡分析的最小原则模型 对哈尔滨市房地产市场进行了非均衡分析,得出了市场有效供求与实际交易量的关系,计算了房地产市场 的非均衡度,并探讨了导致哈尔滨市房地产市场非均衡的原因. 关键词:哈尔滨市;

房地产市场;

非均衡;

最小原则模型;

非均衡度 中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1001-019X(2007)01-0043-03 Demand-Supply Analysis of Harbin Real Estate Market ZHANG Jun, MENG Ke-ling ( Harbin Developing Corporation, Harbin 150001, China ) Abstract: This paper first forecasts the housing price in Harbin, then, via min-principle non-equilibrium model, we analyze the non-equilibrium in Harbin real estate market. The relation between effective demand-supply and the real deal volume and the non-equilibrium degree are also processed. Finally, the causes of them are also discussed. Key Words: Harbin;

real estate market;

non-equilibrium;

min-principle model;

non-equilibrium degree

0 前言 西方许多学者运用均衡和非均衡模式对房地产市场进行了研究.歌德伯格等(1984)从单一市场均 衡模式、存量 ―― 流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式的几个方面研究了土地市场均 衡与供求机制.J.M.Clapp(1996)运用房地产市场均衡四象限模型揭示了写字楼市场的供求均衡及失衡 的情形;

T.H.Paark(1996)研究了房地产市场中价格信号的作用,认为价格主要反映卖者的信号,而买 者的信号滞后.R.M.Braid(2000)分析了租赁市场的长期均衡.Burns和Grebler(1997)用 非均衡 分析,是指住宅数量与 需要 不一致,因而合适住房的短缺是绝对存在的,且在短期内是价格机制无 法调节的. 我国学者季朗超 (2005) , 运用双曲线非均衡联立模型, 对我国房地产市场的非均衡状态进行了分析. 黄钟苏(1997)认为 短边 约束是中国房产市场运作迟缓的症结所在,提出非均衡条件下房地产市场 宏观调控的必要性.王宏(1997)在对房地产金融市场非均衡性判定基础上,提出我国房地产金融市场 目标模式的现实选择,建立了我国房地产金融市场目标模式所要达到的整体目标. 从国内外对房地产市场的研究成果可以看出,相关方面的理论在国外比较成熟,其宏观调控政策措 施也比较成熟和完善.因此,可借鉴国外比较成熟的理论来指导哈尔滨市房地产市场的发展,有条件地 借鉴国外调控手段,使房地产市场非均衡程度减到最小.

1 哈尔滨市住宅价格的预测分析 房地产业在国民经济中处于支柱产业地位,商品住宅是人们生活的必需品,对其价格预测可给政府、 开发商、居民提供重要的决策支持. 住宅价格影响因素众多,一般说来影响住宅价格的因素主要有:市场供给,体现为商品住宅销售面 积和竣工面积;

相关经济指标,体现为住宅开发投资,地区生产总值(GDP) .哈尔滨 九五 以来的相 关数据,如表

1 所示. ・44・ 建筑管理现代化2007 年第

1 期 采用逐步回归方法, 将商 品住宅价格作为被解释变量, 将商品住宅销售面积 x