PDF《哈尔滨市房地产市场供求分析》

― ― 随机误差项. 这里假设 Q = S = D,由于客观条件的限制,只搜集到了 1995~2004 年的时间序列数据,这对采用 Eviews 统计软件进行拟合回归有一定的影响. 相关主要数据来自哈尔滨市统计局网站和黑龙江统计信息 网,其中商品房销售价格根据上述搜集到的数据进行计算整理得到,如表

3 所示. 采用Eviews 统计软件对供给方程进行拟合回归, 得到结果如下: 需求方程 D = 0.324

8 GDP - 0.012 J - 131.06 供给方程 S = 5.397 Z - 0.021

71 J + 48.12 交易量方程 Q <

min(D,S) (1)从参数估计结果看,模型参数估计 整体效果较好,R2 = 0.986 907,拟合优度非 常高. 表3哈尔滨市房地产相关数据 GDP (亿元) 房地产开发投资 (亿元) 销售面积 (万m2 ) 价格 (元/m2 ) 从各种统计检验指标来看,F 检验、D.W 检验等各项检验要求都基本符合要求,但是 可能由于时间序列偏少,导致销售价格的

1996 633.1 17.04 95.6

1 622

1997 735.8 30.72 106.0

1 670

1998 801.0 33.60 143.1

1 684

1999 863.5 36.62 145.0

1 910 t 检验不太符合要求,但是这并不影响后面 的分析.

2000 979.9 45.57 297.0

1 916

2001 1 120.1 55.12 290.4

2 051

2002 1 232.1 59.10 216.6

2 142 (2)从以上方程系数可以看出,哈尔滨 市房地产市场有效供求量与有关变量之间存 在一定的关系.首先从房地产需求来看,哈 尔滨市房地产有效需求量与哈尔滨市国内生 产总值呈正相关关系,这说明随着国民经济 的发展,哈尔滨市房地产有效需求量在不断 提高,同时,哈尔滨市房地产有效需求量与 商品房销售价格呈负相关的关系,这说明商 品房销售价格的下降,能够在一定程度上提 高房地产商品的有效需求量.其次从房地产 供给来看,南京市有效供给量与商品房建设 投资量呈正相关的关系.

2003 1 414.8 69.21 317.1

2 203

2004 1 680.5 78.01 339.1

2 249

2005 1 830.4 59.90 361.6

2 472 表4 1996~2005年哈尔滨市房地产供求总量及非均衡度分析结果 销售面积 (万m2 ) 有效需求 (万m2 ) 有效供给 (万m2 ) 非均衡度

1996 95.6 55.1 104.8 0.52

1997 106.0 87.9 177.7 0.84

1998 143.1 108.9 192.9 0.58

1999 145.0 126.5 204.3 0.53

2000 297.0 164.2 252.5 0.29

2001 290.4 208.1 301.1 0.32

2002 216.6 243.4 320.6 (3)房地产供求的影响因素还有很多, 但由于统计资料的限制,有些变量不能在模 型中显示出来.特别是政策因素、城市化水 平、预期因素等都对哈尔滨市房地产市场有着重大影响. 0.36

2003 317.1 302.0 373.8 0.22

2004 339.1 387.8 420.4 0.09

2005 361.6 433.8 317.8 -0.32 根据拟合出来的最小原则模型估算出有效需求量和有效供给量以及非均衡度(非均衡度等于有效需 求与有效供给之差除以实际交易量)如表

4 所示. 参考文献: [1] 季朗超. 非均衡的房地产市场[M]. 北京:经济管理出版社,2004. [2] 易丹辉. 数据分析与Eviews应用[M]. 北京:中国统计出版社,2002. ........