PDF《哈尔滨市房地产市场供求分析》

1、 商品 住宅开发投资 x

2、 商品住宅竣 工面积 x

3、地区生产总值x4作 为候选解释变量, 在MATLAB 统计工具箱中进行逐步回归 计算,确定回归模型.计算结 果见图1.舍去x1,x2 和x3, 建立 P - x4 回归方程为: 表1 九五 以来哈尔滨市住宅市场相关数据

1996 1997

1998 1999

2000 2001

2002 2003

2004 2005 商品住宅销售面积 (万m2 ) 95.6 106.0 143.1 145.0 297.0 290.4 216.6 317.1 339.1 361.6 商品住宅开发投资 (亿元) 20.9 18.8 24.6 27.9 40.0 64.0 40.3 48.8 64.0 70.5 商品住宅竣工面积 (万m2) 238.5 206.0 217.7

209 343 416.8

248 281.9

335 351.4 地区生产总值 (亿元) 633.1 735.8 801.0 863.5 979.9

1 120.1

1 232.1

1 414.8

1 680.5

1 830.4 商品住宅价格 (元/m2 )

1 622

1 670

1 684

1 910

1 916

2 051

2 142

2 203

2 249

2 472 数据来源:哈尔滨房产住宅局 P = 0.670 x4 +

1 235.36 -5

0 5

10 x1 x2 x3 x4 具有误差线的系数 模型历史

1 2

0 100

200 300 均方报误差系数 t - 统计量 P 值0.363

605 0.639

7 0.542

7 2.336

03 0.763

5 0.470

1 0.221

933 0.491

7 0.638

0 0.670

026 10.747

8 0.0 图1住宅价格逐步回归计算过程图 截距 =

1 235.36 R2 值=0.935

23 F = 115.515 均方根误差 = 76.078

6 调整R2 值=0.919

038 P = 4.942 14e-006 根据对哈尔滨市GDP 的预测结果,确定的 十一五 期间的住宅预 测价格,如表

2 所示.

2 双曲线型非均衡模型 一般地在非均衡定量分析中运用 比较多的是最小原则方程、CES 型指 数聚合方程、双曲线型聚合方程等. 本文在对哈尔滨市房地产市场均衡状 态进行实证时采用的是双曲线型聚合 方程.笔者认为该模型能更准确地拟 合我国的具有典型市场聚合效应的房 地产市场. 双曲线聚合方程用公式表示为: [(D - Q)/D]*[(S - Q)/S ] = r2 式中,D ― ― 市场需求量;

,S ― ― 市 场供给量;

r ― ― 微观市场的聚合程 度. 表2 十一五 哈尔滨住宅价格预测 年份

2006 2007

2008 2009

2010 住宅价格预测(元/m2 )

2 628

2 798

2 983

3 181

3 393 解方程可得:

2 /

4 ) (

2 / ) (

2 2 DS r S D S D Q + ? ? + = 对于任意的 r 可得: Q <

min(D,S),且lim Q = min(D,S)r →

0 当r=0时,Q = min(D,S) 采用线性计量经济模型: D =α0 GDP +α1 P +α2 +μ1 S =α0 I + β1 P + β2 +μ2 Q = min(D,S) (假设市场摩擦系数为0) 式中,D ― ― 房产需求量;

S ― ― 房产供给量;

GDP ― ― 国内生产总值;

P ― ― 销售价格;

I ― ― 商品 房投资;

α

0、α

1、α

2、β

1、β2 ― ― 参数系数;

μ

1、μ2 ― ― 随机误差项.

3 哈尔滨市房地产供求总量非均衡计量经济模型 对于哈尔滨市房地产市场的非均衡分析采用第一种模型 ― ― 最小原则模型.首先选取变量,根据现 行统计数据指标体系,确定哈尔滨市房地长市场非均衡模型的方程如下: 总第

92 期张军等:哈尔滨市房地产市场供求分析 ・45・ 需求方程 D = C1 GDP + C2 J + C3 + b 供给方程 S = C4 Z + C5 J + b'

交易量方程 Q <

min(D,S) 式中,D ― ― 哈尔滨市有效需求总量;

S ― ― 哈尔滨市有效供给总量;

Q ― ― 哈尔滨市交易量;

GDP ― 哈尔滨市国内生产总值;

J ― ― 哈尔滨市商品房销售价格;

Z ― ― 哈尔滨市商品房建设投资量;

C

1、C

2、 C

4、C5 ― ― 模型待估参数;

C3 ― ― 常数,b、b'