PDF《房地产开发与经营业》

请阅读最后一页评级说明和重要声明 房地产开发与经营业 维持评级 看好 2007-11-22 苏雪晶 (8621)63296838 suxj@cjsc.

com.cn 资本化、规模化、兼论成长 ―

2008 年度房地产行业投资策略 行业内重点公司推介 公司代码 公司名称 投资评级

000002 万科 A 推荐

600383 金地集团 推荐

600048 保利地产 推荐

600266 北京城建 谨慎推荐

600748 上实发展 谨慎推荐

600376 天鸿宝业 谨慎推荐

000616 亿城股份 谨慎推荐

600208 新湖中宝 谨慎推荐 行业相对市场表现(近12 个月) -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 250.00% 300.00% 350.00% 06-11 06-12 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 房地产(申万) 上证综合指数 深证成份指数 资料来源:WIND 相关研究 央行提高利率对房地产行业的影响 关于房地产板块波动的点评 保利地产:高增长的明星 福星股份:武汉区域的地产龙头 报告要点 z 房地产市场数字化描述

2007 年美国的次级债危机, 让全球目光集聚中国. 我们探寻了中国房地产的 周期特征,结合相关数据总结出了隐藏在行业背后的三个现象:资本市场成 为房地产开发资金的重要来源之一,行业集中度加强和区域市场发展差异依 旧明显. z 房价上涨的奥秘 我们分析了支持房价上涨的内外部因素,特别是在供给角度重点论述了房价 和地价之间的关系.对于市场普遍熟悉的城市化、人口红利等需求因素,我 们也尝试着换个角度看这些问题.我们并未简单的对

2008 年房价走势作出 结论,更多的是提出了反映房价变动的先行指标,并建议市场不应对短期波 动过分担忧. z 政策博弈下的地产行业 我们对不同类型的政策进行研究后,试图去把握管理层对地产行业的调控脉 络,判断政府调控的目的和趋势,并预测未来政策走向.我们对物业税问题 进行国际化比较后,具体论述了该税种未来在中国的发展.对于政策研究, 我们强调不能只考虑单一政策的影响,而应重视累积效应. z

2008 年房地产投资策略 我们回顾了

2007 年资本市场对房地产企业的支持,认为中国房地产业已经 进入了资本时代.在地产资本化元年的投资主题下,提出寻找大集团、小公 司和海外回归两种投资机会.我们通过对香港和大陆两地公司的研究,寻找 出金地、绿城的成长因子;

并根据和 Horton 公司的比较,在成长型地产的 投资主题下推出选股模型.另外,我们对美国成功企业 Pulte Homes 及国内 失败企业顺驰的比较后,在行业集中度提升的投资主题下,构建选股模型, 强调龙头企业在未来住宅市场的广阔机遇. 行业研究 行业研究 请阅读最后一页评级说明和重要声明

1 正文目录 写在前面的话

1 房地产市场数字化描述

1 不一样的数据,不一样的结论.4 房价上涨的奥秘

7 房价和地价,先有鸡还是先有蛋.7 从需求角度,城市化和人口红利的影响最为明显.8 房地产价格上涨的外在因素作用越来越明显.10 房地产价格走向何方

10 政策博弈下的地产行业

12 政策的目的和趋势

12 物业税福哉、祸哉

15 政策累计效应最为关键

17 中国房地产产业的资本化路径

19 从资本觉醒到上市冲动 房地产行业进入资本时代.19 寻找下一个 天鸿宝业 ,寻找下一个 世茂股份

20 从品质到规模 差异化的趋同