PDF《瑞安集团大连地产项目学习报告》

瑞安集团大连地产项目学习报告 根据管理学院 MPAcc 项目课程要求,

2013 级MPAcc 同学于

2013 年07 月12 日至

14 日参观了大连软件园瑞安发展有限公司,通过项目参观和高管座谈,我 们对该公司的"大连天地"项目有了清晰地认识和了解.

一、 项目介绍 1. 公司介绍: 大连软件园瑞安发展有限公司是由瑞安房地产 (HK. 272) 、 瑞安建业 (HK. 983) 和大连亿达三家公司联合成立的一家合资公司;

该公司位于大连市高新区软 件园. 2. 项目简介: 瑞安集团在大连的开发项目为 "大连天地" , 该项目总建筑面积为

354 万平方 米,总投资约

300 亿,开发周期从

2007 至2020 年,主要规划为居住、办公 和商业为一体的地产综合体.该项目整体上包括两个板块:河口湾板块和黄 泥川板块. 1) 河口湾板块位于大连市南部城区的边缘,毗邻小平岛和经济开发区.距 软件园一期约为 6.6 公里, 黑石礁

5 公里, 位于大连市软件产业带的中心 位置.总建筑面积 118.7 万平方米,是融汇住宅、商业、产业和学校为一 体的综合开发项目;

此次参访主要参观了该板块的"悦丽海湾"住宅项 目.该项目的商业目标客户主要为本地收入较高的白领以上人士,富裕 的中产阶级,居住在本地的外籍人士及东北地区的国内外商务人士和游 客.目前该板块中的住宅项目已经完成开发,预售工作已基本完成;

商业、产业和学校等项目正在开发中. 2) 黄泥川板块位于:位于软件园二期的中部地区,距河口湾约 9.0 公里,是 大连市及境外旅游者抵达旅顺口景区的必经之路.总建筑面积

185 万平 方米,是集工作、生活、学习、娱乐为一体,版块内精心打造原生宅邸、 智荟天地商业中心、天地软件园、超大中央会所、四大公园和一站式教 育,便捷交通.目前已有 IBM、金山软件等公司入驻软件园,智荟天地 商业中心已有 50%的商户入驻,工程师公寓、 "悦翠台"坡地别墅、山景 洋房等一期项目都已竣工.

二、 参访情况 根据瑞安公司的安排, 我们首先参观了河口湾板块的 "悦丽海湾" 住宅项目, 现场销售人员对该项目的定位、区位介绍、周边配套设施(如国际学校,娱乐商 圈和星级酒店等) 进行了清晰的介绍, 突出介绍该项目适应大连当地的消费习惯, 采用南北通透的设计, 业主可以充分的享受海景与阳光.同时所有同学也在销售 人员的带领下参观了该项目的样板房. 结束了河口湾板块的参观,我们来到了黄泥川板块的"智荟天地"商业街, 该商业街具有明显的"天地"特色,让同学们很容易将上海新天地与这里的商业 街相联系, 目前该商业街招商工作已经结束, 50%的商户已经入住, 并开始营业. 商业街毗邻 IT 软件园,主要消费群体是软件园的员工.接下来参观了黄泥川板 块的业主会所,据介绍,这也是瑞安该项目的一大特色,建立业主会所,并免费 提供给"悦翠台"住宅的所有业主.在业主会所,销售人员给我们介绍了河口湾 板块的整体布局、项目进展情况、住宅别墅项目的建设情况等. 接下来, 我们来到了瑞安大连天地项目的办公地,与瑞安的两位高管进行了 座谈.接近一个小时的座谈,同学们对瑞安集团的企业文化、房地产投资的业态 定位、到选址、到与当地政府产业政策导向、城市文化的融合,兼顾周边环境、 交通等综合因素确定业态定位、 房地产的标准化运作以及瑞安在房地产行业的独 特之处有了一定的了解, 同时同学们也根据自己对房地产行业的认知、参观感悟 以及政策层面的问题与管理层进行了交谈. 整个参访, 同学们从房地产行业的投资业态定位、选址与当地政府产业政策 导向的融合等多个方面对房地产商业地产和住宅地产项目有了一定地了解, 同时 我们也发现了一些问题: 1. 瑞安地产在国内投资运营的地产项目建筑面积均在 100W 平方米以上, 其投资的地产项目基本上都融合了住宅和商业地产,如此体量的项目都 需要大量的资金投入,公司目前在住宅项目方面资金回笼较快,但是在 商业地产方面较差,再加上所有的商业地产均为自身持有,导致公司在 资金方面存在一定地紧张,无法短期内迅速实现资金回笼,满足股东对 短期收益的要求. 建议:虽然大体量的业态可以帮助瑞安在地产投资中获得更多的商业金 辉, 但是资金的约束、 政策的限制, 已经使房地产公司陷入更大的困境. 建议瑞安在地产投资中,一方面可以增加一些投资周期较短,资金回笼 较快的项目,提升运营收入;