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8 大信号 以中心城市引领城市群发展

3 月5日上午,国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作政府工作报 告.报告通过 房地产税 新型城镇化 棚户区改造 群众住房问题 等关 键词,勾勒出

2019 年及未来房地产市场的发展趋势. 中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为,今年的政府工作报告对民生领 域较为关注,提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市 场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城 镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等.从政策层面看,房地产政策不会那 么严格,将以因城施策为主. 深入推进新型城镇化 今年政府工作报告中提到, 深入推进新型城镇化 . 对此,全联房地产商会创会会长聂梅生认为,原来的城镇化基本上是盖新房, 或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用,从新城镇、新建 筑这个角度介入的比较多,例如望京新城、回龙观、天通苑等,操作方式是先把房 子基础设施这块干好了,然后人才住进去,是一个先有物再有人的过程,一些卫星 城和国外也有过这样的操作.实际上就是不断圈地,不断地从版图上扩大的过程. 报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长,所以它叫新型城镇化.新型城镇 化并不是版图的扩张,而是城市的更新,包括老城市老旧小区的升级,实际上它是 给城镇化赋予一个新的内容,更多从人的角度来考虑城镇化. 中原地产首席分析师张大伟表示,2018 年末全国常住人口城镇化率为 59.58%, 户籍人口城镇化率为 43.37%,分别比上一年提升了 1.

06、1.02 个百分点.已经非 常接近《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》中提出的到

2020 年,常住人口城 镇化率达到 60%左右、户籍人口城镇化率达到 45%左右的目标.未来两年,中国城 镇化速度依然会加快. 以中心城市引领城市群发展 政府工作报告明确指出, 坚持以中心城市引领城市群发展 . 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这有两个含义:第一,中心城市和 城市群发展就类似 内核和圈层 的概念,后续预计中心城市的发展会有较多的机 会,尤其是一些中西部的中心城市,会有较好的发展导向,这样也会发挥更好的辐 射效应;

第二,预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会,这是楼市 发展的一个重要方向,尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市,周边的中小城 市发展机会将明显上升. 张大伟分析认为,经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展.从房地产 角度看,过去的三年,这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制,最典型 的北京与周围的环京,基本实现了房地产调控的协同.未来房地产市场发展的核心 区域也必然是这些热点城市,另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发 展、人口流入的核心区域. 同策咨询研究中心总监张宏伟指出,从房地产角度来讲,一些资源配套、人口、 教育、产业也会在中心城市集聚,开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和 区域中心城市,才能为企业创造更多的业绩;

另一方面,一旦核心城市有了布局并 且地位得到确认之后,比如上海、南京,上海周边的昆山、嘉善,南京周边的马鞍 山、滁州等,这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动. 继续强调落户政策 政府工作报告明确指出, 抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆 盖常住人口. 严跃进认为, 关于人才引入和落户政策, 是这两年政策调控中争议较多的内容. 此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策,这其实也是为了更好实现