PDF《新规则▪新价值▪新方法》

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2007 年投资策略

2006 年11 月 强于大市(维持) 分析师 王德勇

电话:010-84588195 邮件:wangdy@citics.

com 段海瑞

电话:010-84588134 邮件:[email protected] 投资要点 即将过去的一年,房地产板块的投资主线主要有两条:第一条是重估行 情;

第二条是宏观调控行情.同时,步入

2006 年,房地产公司不得不 面临这样的现实:一方面土地成本在不断地抬高,另一方面,抑制房价 上涨似乎成了政府的头等大事.房地产企业从

1998 年以来从没有面临 过如此恶劣的产业生态环境. 透过这些表象,我们认为房地产行业正在建立它属于 资本 的新的商 业规则.2004 年以来,国家对地产业的宏观调控政策重要的有两项: 一是控制银行信贷,二是出台新的土地政策.正是这种结构性的机缘性 巧合, 土地新政策和控制银行信贷两手抓 ,从两个关键的环节(但 实质是资金)抬高了房地产行业的准入门槛. 新的商业规则直接考验地产公司的 资金运作力 ,这种能力并不是一 种虚无缥缈的东西,它跟融资、获得土地能力、管理能力、设计营销策 划能力、品牌、后期服务、行业整合能力等等都息息相关.未来的房地 产板块,只有其中一方面或者多个方面都有优势的公司才有投资价值. 目前房地产股票的价格,并没有完全反映地产公司这些新的价值. 我们不得不面临这样的尴尬:抽象而无形的 资金运作力 和其相关的 其他一些能力,用当前流行的方法 PE、PB、NAV、DCF 根本无法衡量, 而这些能力恰恰是奠定新规则下地产公司新价值的基础.为此,我们不 得不进行一些研究方法和评估方法上的创新. 对传统的估值方法改进,我们推出两种方法衡量企业的总体价值(特别 是衡量决定企业发展潜力的 资金运作力 ) .第一种方法是差别市盈率 法;

第二种方法是 NAV 溢价法. 通过两种方法评估,我们给出

2007 年部分重点关注的公司及其评级和 目标价: 公司名称 万科 A 金地集团 招商地产 华侨城 保利地产 中宝股份 金融街 深振业 股票代码

000002 600383

000024 000069

600048 600208

000402 000006 每股收益 0.6 0.7 0.84

1 1.4 0.26 0.72

1 差别市盈率

23 21 22.6

23 23.15 19.05 21.95 15.55 NAV 6.53 7.82 10.86 7.88 13.28 6.14 6.65 9.15 溢价比例

204 188 200.8

204 205.2 172.4 195.6 144.4 合理价格 13.56 14.7 20.39 19.53 29.83 7.76 14.4 14.38 投资评级 买入 买入 增持 增持 持有 买入 买入 买入 地产指数相对中标

300、H 股指数表现 -50

0 50

100 051102

060213 060524

060830 中标300 H股指数 地产指数 资料来源:中信数量化投资分析系统 相关研究 《政策无利空 投资需理性――房地产政策 专题研究报告》2006 年6月6日《再论地产调控的影响――房地产政策专题 研究二》2006 年6月14 日《 地产世界杯 期间的行情演绎――房地产 行业

2006 年7月投资策略》

2006 年7月4日房地产行业?投资策略

2006 年11 月目录前言:新规则下新方法挖掘新价值・1

一、缔造房地产属于资本的新商业规则・2 1.房地产商业模式之变

2 2.政策调控缔造房地产属于资本的商业规则

3

二、行业新规则下挖掘公司新价值・9 1.行业新规则无碍房价坚挺

9 2.行业新规则不可能使成交量大幅下降・12 3.行业新规则下挖掘公司新价值・13