PDF《逆周期操作的下半场》

2019 年四季度前结束

1 政策推动都市圈真实住房需求累积.1

2018 年底,政策进入小宽松周期.1 影响政策变化的两大变量

2 新政策猜想:从调控供需到监管交易,从限制发展商到限制房地产中介.4 地产产业链:继续高位运行

6 供需两旺推动热销全年延续.6 竣工侧增长确定性高

9 土地市场结构性回暖,开发投资高位运行.9 开发行业投资时钟仍处于超配区间.10 资金成本虽然下降,但中小公司处境并未明显好转

11 土地市场竞争激烈推动企业分化

14 看好华夏幸福和招商蛇口

16 物业管理:好赛道,好时间

19 好赛道

19 好时间

19 推荐绿城服务、中海物业、永升生活服务,关注中航善达

20 建筑:稳增长持续,维持基建稳增判断

25 稳增长政策定调,逆周期调节淡化,维持全年 8%温和复苏判断.25 稳财政下信贷或有改善,2019 年基建料将增长 8%左右

26 推荐中国中铁、中国建筑、葛洲坝、隧道股份.30 装饰:地产景气度上行,住宅装饰产业链受益

31 B2B 全装修:空间可观,地产回暖下或保持稳增

31 B2B2C:定制精装模式或成为全装修业务有效补充.34 B2C 家装:二手房景气度回升带动翻新需求转暖

35 推荐金螳螂、东易日盛.36 环保:从同质化到差异化,聚焦竞争护城河.37 供水:庞大存量市场开始跃上市场化风口.38 垃圾发电:行业竞争轻度下降,公司产能释放周期

39 监测: 一收一放 解决行业痛点,环监进入全面推进期

41 推荐聚焦运营资产、运营能力及具备竞争护城河的公司

43 交运:把握周期,守望成长,聚焦改革

44 把握周期:经济企稳利好航空,商务回暖助力顺丰

44 守望成长:电商驱动快递成长,免税支撑机场稳进

48 聚焦改革:铁路资产证券化加速,2019 或为落地之年.54 基础设施与地产产业

2019 年下半年投资策略|2019.5.10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图1:35 个大城市首套房贷利率情况

1 图2:个人住房贷款余额及增速.1 图3:2016 年以来,各个地方政府出台房地产调控政策的时间分布.2 图4:百城土地成交总价和溢价率

3 图5:重点城市当前房价和距离最高房价差距

3 图6:2017 年全国政府性基金决算表.3 图7:样本城市政府性基金收入计划增长率和计划完成率.3 图8:销售面积及销售额同比:按年.7 图9:销售面积及销售额同比:按月.7 图10:商品房销售面积在各个区域都出现改善

7 图11:19 个大企业销售面积

7 图12:19 个大城市链家二手房的成交套数

8 图13:中国重点城市的去化率:4 周加权平均.8 图14:全国房屋新开工和竣工面积增速

10 图15:房地产开发投资增速:按月

10 图16:土地购置面积及成交价款同比:按年.10 图17:土地购置面积及成交价款同比:按月.10 图18:典型地产企业的估值情况(市值/当年净利润加权)11 图19:地产股在政策宽松周期容易获得超额收益.11 图20:地产债信用利差

11 图21:2018 年以来地产行业债券融资和股权融资.11 图22:2018 年以来地产行业债券融资品种结构

12 图23:2018 年以来地产行业债券融资期限结构

12 图24:碧桂园分布城市数量

16 图25:万科分布城市数量.16 图26:2018 年底,四家港股物业管理上市公司在整体市场规模占比.19 图27:2018 年底,四家港股物业管理上市公司在目标市场规模占比.19 图28:2018 年主要物业管理公司业主增值服务收入和毛利贡献占比.20 图29:2018 年不同公司业主增值服务收入.20 图30:基建投资持续回暖.26 图31:政府工作报告财政赤字预算