PDF《买房路上不任性 小心这些“坑”》

三、房屋买受人应 及时占有、 使用、 管理二手房. / 支招 / 合同应明确约定违约惩罚 买家也可提高定金金额 陈先生觉得自己倒霉透顶 了.从去年

9 月开始在南城看 二手房, 短短半年时间, 他就遭 受了4次反价, 已毫无买房动力 了.去年10月, 他看中了中信 新天地的一套三房, 随后便签 订合同并支付了5万元定金. 卖家并不欠银行钱, 所以 陈先生跟卖家约定, 一周后过 户, 过户当天支付房款.可就 在陈先生筹集好资金, 即将去 过户的时候, 卖家来电告诉他, 他的妻子不同意卖了, 还以离 婚相逼, 心软的陈先生于是作 罢, 同时也只收了卖家

3 万元 的违约金. 感觉白白赚了

3 万元, 但 这并没有让陈先生开心, 因为 房价还在涨, 一套三房的涨幅 远超3万元. 于是, 陈先生更积极地去 看房了, 害怕房价继续疯涨后 自己完全买不起了.可接下来 的几个月里, 陈先生共被反价 了3次, 有两次是还没签合同 就反价了, 还有一次卖家违规 反价却不肯赔偿多少违约金. 这些目前市场上常见的反价现 象, 让诚心买房的陈先生不知 如何是好. 律师支招: 在房价一路上行的当下, 买房反价现象频发, 如何避免 对方反价, 或者被反价后该如 何保证自身利益呢? 广东法制盛邦律师事务所 的律师田小会建议: 买家在谈 判过程中, 应该通过多方面来 判断卖家是否具有合约精神. 若感觉对方不够友好, 或斤斤 计较, 购房者要做好随时取消 交易的心理准备.此后有很多 问题需要协同解决, 有选择的 话尽量选择与自己频率相近的 人;

在签约过程中, 则要注意约 定的首期款支付周期不宜太长, 否则这样会给业主反价留下较 大空间.即使在正常的市场条 件下, 过长的交易周期都会带来 变数和风险, 在市场变化剧烈的 时期尤其应该注意避免. 常规的格式合同条款相对 模糊, 对于违约后的惩罚措施 约定不明, 购房者可与买方在 补充协议中尽量约定清楚违约 条款. 通过合同的内容, 最大限 度地保障自己的利益, 比如提高 违约金, 就可以对业主 起到有效的约束作用. 此外, 买家可以适当提高 定金数额.因为适当提高定金 数额会增加业主的违约成本, 减小 "反价" 的获利空间甚至让 "反价" 无利可图. 下定时, 在保证交易顺畅 安全的前提下, 定金以房产总 价的5 % -

1 0 % 为宜,但也不要 超过这个标准太多, 以免引来 业主贪心吞定. 最后, 在合同中应明确约 定交楼时间和税费缴纳办法. 约定交楼时间, 是尽早握有主 动权的有效途径. 而对于赎楼罚息, 目前通 常都由买方承担, 但应就因卖 方原因逾期造成的损失进行约 定, 会产生费用的环节都应该 约定清楚. / 支招 / 卖家财务状况得提前摸清 去年, 邓小姐在结婚前购买 了一套东城二手小户型作为投 资.购买前, 邓小姐看了接近2 个月的房子, 最终发现花样年华 的一套二手公寓最划算, 就急忙 与地产中介以及卖家签订了合 同, 并支付了定金5万元. 当时, 这套二手房并没有 办理房产证, 卖家也向邓小姐 承诺自己将尽快好办房产证、 赎楼等工作, 由于邓小姐是第 一次买房, 并没有过多警惕, 也 相信了卖家的一些承诺. 可过了没多久, 邓小姐发 现, 卖家已经联系不上了, 玩起 了 "失踪" .万般无奈之下, 她 才请求律师的帮助, 目前还在 筹备材料, 计划提起诉讼. 律师支招: 在现今的二手 交易中, 业主只需向中介公司 提供房产证、 购房合同等简单 的证明,中介公司便可向市 场发布该房产的信息,寻找 买家.但是业主的个人债务 状况和信用程度, 作为买家和 中介方都无从知晓.由此便 产生一个漏洞, 如果业主财务 状况欠佳或者存有恶意欺诈 的想法, 他就可以先收定金然 后一走了之. 广东沃金律师事务所邓云 龙律师认为, 如果相关主管部门 能制定相应的法律法规, 规定业 主在委托中介售卖房产时, 中介 方应把业主的财务状况和信用 程度证明连同房产的信息一同 如实地告知买家.这样就能避 免房产交易过程中因信息不对 称而产生欺诈行为. 中介一方应对买卖双方身 份和资质的真实性、 合法性承担 一定的担保义务, 应该审查业主 的产权证书和有关文件的真实 合法性.如果由于中介方没能 履行自己的审查义务而导致合 同不能正常成交, 中介方应承担 连带法律责任. 由于卖家造成违约, 邓小姐 有权要求对方给予定金的双倍 赔偿.业主玩失踪, 邓小姐可通 过向法院起诉, 来维护个人合法 权益和索求相应的赔偿.