PDF《超级低估的城市运营商,100%空间》

2005 年被市政府定位为西安新的城市中心,整个城市重心转移. 2009,西安行政中心搬迁至此. 2010,西安第一条地铁在这里通车,铁路客运站开始运营. 该区房价开始加速上升. 经发地产是该区管委会下属地产旗舰,将来是新中心的城市运营商. 经发地产目前拥有未结算面积

144 万平方米,未来潜力巨大!根据现有资源保守 估计,未来三年每股收益 2.

07、2.

34、3.1 元,对应市盈率 7.

5、

6、5 倍(增发后股 本) . 经发集团即将签约西安常宁新城,投资

104 亿,开发 常宁谷 、 常宁天下 等房 产项目,而经发集团有同业竞争承诺,未来房地产项目均由经发地产承担. 公司 NAV 为16 元,由于公司有非常明确的潜在土地储备,按照目前市场地产股的 估值水平,仅考虑公司目前项目资源,至少给予

2010 年15 倍PE,因此公司目标价在

30 元以上,还有 100%的空间,给予推荐评级!

二、交大博通变身经发地产 西安经发集团有限责任公司以西安经发地产有限公司100%股权与交大博通的全部 资产和负债进行Z换事项,于2009 年12 月29 日获得证监会通过,交大博通变身为西 安经济技术发展区管委会旗下地产公司经发地产.Z入Z出资产的价格差额由交大博 通向经发集团以每股 8.35 元价格发行

5930 万股的方式支付, 发行完成后,发行后,公司总股本将变为

11635 万股. 经发集团直接持有股份数将增至 66,641,237 股,占总股本(发行后)的比例将 增至 57.27%,经发集团直接与通过经发经贸间接合计持有上市公司股份 70,783,692 股,占总股本(发行后)的60.83%.

4 图1:重组后股权结构 数据来源:搜房网、长城证券

三、经发地产前世今生 西安经发地产有限公司前身是西安城运开发建设有限责任公司, 成立于

1997 年3月15 日,由西安市人民政府出资设立的国有独资公司.

2003 年6月5日,经西安市人民政府市长办公会议研究决定,将西安城运开发建 设有限责任公司股权划拨给西安经济技术开发区管委会.

2004 年,西安城运开发建设有限责任公司更名为西安经发地产有限公司.

2004 年7月,西安经济技术开发区财政局批准,经发地产的股权划拨给经发集 团(2000 年西安经济技术开发区升为国家级开发区,转年,区管委会成立经发集团) . 截止到

2009 年3月,经发集团持有经发地产 100%股权,经发集团是西安经济开 发区的城市运营商,实际控制人为西安经济技术开发区管委会.

四、经发地产现有资源 经发地产为经发集团旗下地产旗舰,目前主要在西安经济技术开发区从事房地产 开发工作.经发地产最近三年已开发的项目包括:经发大厦、白桦林居项目(翠鸣园 组团、 沁园组团、 阳光谷组团、 文景商业街) ;

正在开发的项目包括: 白桦林居项目 (果 岭组团、兰溪组团) 、白桦林居绿岛项目、白桦林间项目;

待开发的项目为经发国际花 园.截止

2008 年12 月31 日,共有未结算建筑面积 144.2 万平方米,将在 2009-2014 年结算. 项目大部分位于西安正在建设中的新中心城区(西安高新经济技术开发区)的中 央商务区,毗邻正在兴建的西安市新的行政中心,项目位Z极佳,销售火爆.据西安 市房屋管理局统计数据显示,09 年上半年度西安商品房销售榜,白桦林居销售面积与 销售金额双双进入前十,分列第四位,位居北城第一.仅目前这些项目就能保证公司 西安经济技术开发区管委会 西安经发集团 交大博通 西安经发地产有限公司 100% 100% 100%