PDF《彩生活》

1 生活服务 中国 彩生活2019 年3月29 日Insert Insert 彩生活 估值落后的行业龙头

2018 年业绩符合我们的预期,每股盈利同比增长 18%至人民币 0.

37 元. 我们认为,整合万象美(万达物业管理)仍将是一个关键的驱动因素,因为万象美可带 领公司进入利润率较高的领域. 我们预计其核心业务将继续温和增长.短期内要进一步释放盈利增长的空间将取决于降 低债务的速度. 维持「买入」评级,目标价上调至 6.55 港元,基于 12.5 倍2019 年市盈率. 尽管收购后每股盈利遭到摊薄,2018 年盈利仍强劲 于2018 年2月,彩生活以结合发债和股权增发的方式收购了万象美,该交易显着提升了公 司的收益.若以毛利去评估公司业绩,将会较为公平,因为这样可避免不同会计处理衍生的 问题;

期内毛利同比增长 76%至人民币 12.82 亿元.股东应占溢利同比增长 51%至人民币 4.85 亿元.由于增发的关系,每股盈利同比仅增长 18%至人民币 0.379 元.彩生活建议的 每股派息为 0.18 港元,相当于 42%的分红比例. 收购万象美提振核心管理业务

2018 年,随着彩生活收购了中国最大的物业管理公司之一万象美,公司接管了相当大规模 的在管面积.合约面积及有产生收入的管理面积分别同比增长约 27%至5.54 亿/ 3.52 亿平 方米. 由于万象美是拥有大量高利润业务的高端物业管理公司, 物业管理业务的整体毛利在

2018 年录得强劲增长(同比增长 84%).

2019 年增值服务可通过输出,继续表现强劲 同时,由于彩生活不断改善其彩之云 APP,并输出给外部, 增值服务 分部的毛利润同 比增长 96%至人民币 3.91 亿元.这可反映在 APP 注册用户和活跃用户数量的增长上,两 者分别同比增长 155%/ 298%至2,600 万/1,400 万.随着越来越多小型物业管理公司使用 彩生活开发的平台,我们预计 2019/20 年的用户数量将保持强劲增长.但我们在利润率的 预测上较为保守,因为公司为了增加用户数,倾向慷慨地以返还管理费的方式去进行推广. 如果没有并购,2019 年的在管面积增长或相对温和 除了并购之外,公司还收购了一些小型公司的少数股权,以输出其平台和 APP 作为其增长 引擎.我们预计这情况会持续下去,但我们预计短期内公司不会进行大规模收购.因此,我 们认为管理层对

2019 年在管面积增长

4 千-5千万平方米的指引是合理的,但这只能意味 着2019 年在管面积的增长为高单位数. 若看估值,公司仍然落后 我们对 19/20 年的最新每股盈利预测分别为人民币 0.45 元/0.55 元, 意味着同比增长为 20% / 21%.我们预计彩生活的净负债率将从

18 年的 30%降至

19 年的 16%,但2019 年的融 资成本仍将较高,达到人民币 2.43 亿元,占其毛利的 16%.债务问题或继续构成公司的不 明朗因累,但我们认为这忧虑已大致反映于它相对同业为低的估值上.因此,我们将

2019 年目标市盈率维持在 12.5 倍.我们将最新目标价上调至 6.55 港元.,我们认为公司是行业 中的价值股,维持「买入」. 来源: 中国银河国际证券研究部, 公司, 彭博 香港 买入 市场共识评级*: 买入

14 持有

2 沽出

0 前收盘价: HK$5.56 目标价: HK$6.55 前目标价: HK$6.00 上升/下跌空间: 17.8% CGS-CIMB / 市场共识: na 路透股票代号: 彭博股票代号:

1778 HK 市值: US$941m HK$7,387m 平均每日成交额: US$1.64m HK$13.95m 目前发行在外股数 1,280m 自由流通量 27.5% *来源: 彭博 本报告主要变动 19/20 财年收入预测下调 1%/8%. 19/20 财年每股盈利的变动为+5%/-2%. 来源: 彭博 股价表现 1M 3M 12M 绝对表现 (%) 18.6 41.5 -25.3 相对表现 (%) 18.1 28.7 -21.1 主要股东 持股百份比 花样年控股 72.5 Insert 分析员 李嘉豪 T (852)