PDF《土地估价报告》

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3、土地他项权利:无.

(三)土地利用状况 至估价期日止,待估宗地上建有 22720.7 O无照房.

四、影响地价的因素说明

(一)一般因素

1、城市资源状况 葫芦岛市位于辽宁省西南部,地处东北地区与华北地区连接处,紧邻 山海关,素有关外第一市之称.平面地理坐标介于东经 119°12'

――121° 02'

,北纬 39°59'

――41°12'

之间,是我国环渤海经济圈北部城市之一. 总面积 10141.9 平方公里,下辖连山区、龙港区、南票区和葫芦岛市、绥 中县、建昌县等一市三区两县.人口

268 万人,葫芦岛市历史悠久,明代 在此驿站,称连山驿.清代称连山辅,俗称连山.1906 年清在境内江家屯 设抚民厅, 后改锦西厅.

1931 年国民政府改为锦西县,

1932 年迁连山,

1985 年建县级市-锦西市,1989 年升格为地级市,1994 年更名为葫芦岛市.葫 芦岛市地处环渤海经济圈北端,是一个以石油、化工为主体的工业城市,带 动旅游、商贸等行业的发展;

农业上以旱田作物为主,以水果业为特色的 年轻的现代化沿海开放城市. 葫芦岛市交通四通八达,

102 国道、 京哈铁路、 秦沈客运专线贯穿全境.葫芦岛港是中外著名的不淤不冻良港.葫芦岛港 港深水阔,现为军商两用.葫芦岛市区距在锦州小岭子机场约

50 公里,距 秦皇岛机场

144 公里,构成了铁路、公路和海运互为补充的适应经济发展 的便捷交通网络. 葫芦岛市区气候属暖温带半湿润季风型大陆气候,四季分明,雨热同 季,光热条件好,较适于植物生长和人类生产生活.由于地处渤海湾而使 得该市海洋资源开发潜力大,海岸线长 236.5 公里,占辽宁省海岸线总长 的11.3%,仅次于大连,滩涂资源类型齐全,功能多样. 辽宁鸿翔资产土地房地产评估有限公司 地址:葫芦岛市龙港区海辰路

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2、当前市场形势分析 (1)国内经济发展的 高质量 特征凸显,全国地价总体水平保持稳 定2018 年第四季度,国民经济运行保持总体平稳、稳中向好的发展态势, 经济发展由高速增长阶段向高质量发展阶段转变.统计局数据显示,11 月 份企业总体效益持续改善,利润率有所上升,盈利能力有所增强,高技术 制造业增长较快.工业增加值和投资增速走势基本符合预期.12 月份,制造 业PMI 保持较强扩张动力, 非制造业商务活动指数保持在较高景气区间. 经济发展的 高质量 特征进一步凸显.基于宏观经济向好的事实和预期, 四季度全国地价水平保持总体稳定,综合地价环比增幅与上季度持平,保 持较高位运行. (2)金融政策偏紧态势基本稳定,房地产开发投资小幅回落;

库存去 化有所加快,企业购置需求上升

2018 年第四季度,随着金融去杠杆稳步推进,利率中枢上行,市场流 动性整体偏紧的局势基本稳定,房地产开发投资小幅回落.前期需求端金 融调控政策效应显现,住房购置融资利率上调、额度收紧,个人按揭贷款 连续

2 个月同比下降,降至

2015 年以来月度同比的最低.随着库存去化速 度上升,房地产行业景气程度出现回升,11 月份国房景气指数保持上涨态 势,房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速提高,市场呈现回 升趋势.同时,现行金融监管边际效应递减,资金层面信贷超预期回升, 企业土地购置需求得到了资金保障.热点城市市场调控从严的背景下,企 业向三四线城市转向明显,三四线城市土地市场异常交易出现持续增长, 四季度,三线城市综合、商服、住宅 地价同比增速上升. 辽宁鸿翔资产土地房地产评估有限公司 地址:葫芦岛市龙港区海辰路