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2018 年以来,住宅销售量价仍保持正增长,但增速回落.预计短期内受益于 供应量的增加,房地产销售面积有所回升,但随着需求结构调整、棚改货币化 补偿比例下降,整体市场将保持放缓态势.在此背景下,房地产行业面临去化

6 新世纪评级 Brilliance Ratings 加速压力,同时自由现金流缺口扩大.此外,融资政策收紧,企业债务期限结 构趋向短期,高杠杆激进发展的中小型房企信用风险值得关注. A. 行业概况 房地产是我国经济支柱产业.2008-2017 年,我国房地产开发投资完成额 从3.12 万亿元升至 10.98 万亿元,其中住宅开发投资完成额从 2.24 万亿元升 至7.51 万亿元,住宅投资仍为房地产开发投资主力.2018 年我国房地产开发 投资完成额为 12.03 万亿元, 较上年同期增长 9.50%, 增速较前几年有所提升. 其中住宅开发完成投资额为 8.52 万亿元,较上年同期增长 13.00%,增速高于 房地产增速.

图表 2. 2008-2018 年度房地产投资情况(单位:亿元) 资料来源:Wind 资讯及国家统计局

2018 年我国商品房销售面积为 17.17 亿平方米, 同比增长 1.3%, 增幅较上 年收窄 6.4 个百分点,连续两年增速持续下滑;

其中住宅销售面积为 14.79 亿 平方米,同比增长 2.2%,增幅较上年收窄 3.1 个百分点.从40 个大城市2 的房 地产销售情况来看,2018 年40 个大城市商品房销售面积为 6.07 亿平方米,同 比微增 0.4%, 同2017 年相比实现止跌回升, 其中住宅销售面积为 5.01 亿平方 米,同比增长 1%,与2017 年5.30%的降幅相比有所好转,主要是因为

2017 年在严格的限购政策调控下,当年销售面积大幅减少,基数变小,2018 年销 售面积虽有增长但仍低于 201........