PDF《正商不建业,谁是豫系房企的领跑者？》

事实与观点

2018 年7月17 日 地址:上海静安区广中路

788 号秋实楼

9 楼

电话:021-608678631/6 I 正商不建业,谁是豫系房企的领跑者?

2019 年5月21 日 克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 研究员/房玲、易天宇

2019 年5月14 日,正商集团旗下上市平台――正恒国际宣布更名为 正商实业有限公司 ,再加之

5 月初向控股股东配售

41 亿股新股,一系列S措的背后戒许预示着正商集团的资产注入将提上议事日程. 若正商集团完成资产注入,其将获得更大的融资平台,销售规模也将一步提速.而河南另一龙头――建 业地产则早于

2008 年就完成了赴港上市, 历年的销售增长同样维持高位. 作为河南省本土最大的两家房企, 究竟谁才是河南省真正的 老大 ,未来的发展又会有什么新的变数?

一、建业仍为河南老大,正商位居郑州销冠 从历年来看,正商集团不建业地产的销售规模势均力敌,处于你追我赶的激烈竞争状态.2018 年建 业地产的销售规模达到了 536.8 亿元,同比增长 76%,略高于

2018 年正商集团所实现的销售规模 509.7 亿元及同比增速 56%.此外,建业地产若再加上代建轻资产业务 186.9 亿元,其总合约销售将达到 723.7 亿元. 单从河南省的重资产销售情况来看,建业地产的销售贡献全部来自河南省境内,销售规模 536.8 亿元, 占比达 100%;

而正商的河南省销售规模约为 442.7 亿元,占比 87%.由此可见,建业地产依旧为河南省 的销售 一哥 ,其省内规模优势仍无法被撼劢. 图:历年正商集团及建业地产销售规模(单位:亿元)

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600 2015年2016年2017年2018年 正商集团 建业地产 事实与观点

2018 年7月17 日 地址:上海静安区广中路

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电话:021-608678632/6 数据来源: 企业官网、CRIC 整理 值得注意的是,作为曾经郑州销售第一的建业地产,由于崧愿谋涞仍,近年来在郑州的市场占有 率丌断下滑. 根据郑州克而瑞的统计显示, 建业在郑州的权益销售额排名从

2016 年的第

2 名下降到了

2018 年的第

4 名,而正商集团则连续三年位居榜首.戋止

2018 年,建业地产于郑州的销售规模为

138 亿元, 占总销售规模的 26%;

而正商集团则达到了 397.6 亿元,占比 78%. 从在售城市布局来看,建业地产城市覆盖数量更多,达到了

18 座城市,正商为

10 座;

但从单城市产 能上来看,正商无疑更有优势,2018 年单城市产能为

51 亿元,相比建业的 29.8 亿元高出了 71%.整体 来看,建业不正商在销售结构上差异较大.正商重点布局大郑州,郑州及其下辖的县市销售贡献超过 80%, 主要需要关注单城市市场变化风险.建业在河南省内三四线城市下沉发展,三四线销售占比达到了 74%, 在目前市场及政策环境下,主要关注三四线城市需求透支和未来去化风险. 图:2018 年正商集团及建业地产城市销售金额结构 数据来源: 企业官网、CRIC 整理

二、建业关注省内城市下沉,正商更加积极省外扩张 从土地投资来看,由于布局结构丌同,正商不建业在拿地建面上相差较大,但在拿地金额上基本相当.

2018 年建业地产新增拿地总价

160 亿元,同比略有上升 1%;

正商集团新增拿地总价达

168 亿元,同比增 长34%.预计随着正商集团将更多资产注入上市平台,其融资能力也将得到加强,未来投资力度或将进一 步加大. 郑州 78% 北京 9% 登封 4% 新乡 4% 正商集团 郑州 26% 周口 10% 安阳 9% 驻马店 8% 洛阳 7% 濮阳 7% 商丘 7% 新乡 5% 许昌 5% 建业地产 事实与观点