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2018 年年底 以来,菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政 策微调,但政策调整均未突破 房住不炒 的底线, 且亦是为了落实分类调控、因城施策,提高调控的 精准性. 政策层面除短期供需调控外,长效机制的建 立也处于加速推进阶段.2018 年1月,国土资源 部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合 肥等

11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试 点实施方案,建立租购并举的住房制度.3 月《政 府工作报告》 提出支持居民自住购房需求,培育住 房租赁市场.随后,中国证监会和住房城乡建设 部联合发布 《关于推进住房租赁资产证券化相关工 作的通知》;

银保监会发布《关于保险资金参与长 租市场有关事项的通知》 .12 月,中央经济工作会 议强调要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持 房子是用来住的、不是用来炒的 定位,因城 施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善 住房市场体系和住房保障体系. 在房地产调控政策持续的影响下,2018 年 行业销售增速持续下滑,房企拿地更趋理 性,土地成交额增速及土地溢价率亦有所下 降. 根据国家统计局数据显示,

2018 年全国商品房 销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿元,同比分别增长 1.3%和12.2%,增速 较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点. 其中,

2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为 147,929 万平方米和 126,393 亿元,同比分别增长 2.2%和14.7%;

办公楼销售面积同比下降 8.3%, 销 售额同比下降 2.6%;

商业营业用房销售面积同比 下降 6.8%,销售额同比增长 0.7%.从价格来看,

2018 年1~12 月全国

100 个城市住宅均价呈现逐月 增长的态势,但增速有所下降.2018 年12 月全国

100 个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米, 较上 年增长 5.1%,增速较上年同期下降 2.1 个百分点. 分城市能级来看,2018 年12 月,一线城市住宅均 价达 41,368 元/平方米,较上年同期增长 0.4%,增 速同比下降 1.0 个百分点;

二线城市住宅均价达 13,582 元/平方米,较上年同期增长 7.1%,增速同 比下降 0.6 个百分点;

而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米,较上年同期增长 8.7%,增速同比下降 3.8 个百分点1 .受房地产调控政策持续及 因城施 策 影响,2018 年全国住宅价格增速有所下降,三 线城市房地产住宅价格增幅高于

一、二线城市.

1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳;

二线城市包括 天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔 滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州;

三线城市包括百城 中除一线城市、二线城市之外的其它

74 个城市.

5 北京首都开发股份有限公司

2014 年公司债券跟踪评级报告(2019) 图1:2016~2018 年全国商品房销售情况 资料来源:国家统计局,中诚信证评整理 土地市场方面,在外部融资环境趋紧的背景 下, 近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化 节奏, 推动了房企补充库存的意愿,

2018 年房企购 置土地面积 29,142 万平方米,同比上升 14.25%;

土地成交价款 16,102 亿元,同比上涨 18.02%,增 速较上年大幅下降 31.43 个百分点,成交均价为 5,525.36 元/平方米,同比增长 3.31%,增速同比下 降25.73 个百分点.分城市能级来看,2018 年