PDF《上海实业发展股份有限公司》

一、 二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米;

三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓,为1,728.86 元/平方米,同比增长 2.81%,增速同比下 降34.63 个百分点.土地溢价率方面,2018 年土地 市场平均溢价程度显著下降,

一、

二、三线城市溢 价率分别为 5.38%、 13.60%和15.35%, 较上年同期 分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55 个百分点.总体来看,在融资环境趋紧及销售景气 度下降的背景下,房企拿地更为理性,土地成交金 额增速及溢价率均有所下降. 房地产企业内外部流动性来源持续收紧,资 金平衡能力面临更高挑战.同时,房地产行 业集中度进一步提升,房企规模分化格局持 续凸显,规模房企凭借更强的销售回款和外 部融资能力具有更为明显的竞争优势. 从内部流动性来源来看, 受国内房地产行业政 策持续收紧影响, 近年来房地产企业签约销售金额 增速持续放缓,

2018 年房地产开发企业到位资金中 定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元, 同 比增长 9.0%,增速下降 0.4 个百分点,房地产企业 内部流动性来源呈收紧趋势.外部流动性方面,

2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格, 且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业 被严格限制, 房地产开发资金来源于银行贷款资金 呈下降趋势.

2018 年房地产开发资金来源于银行贷 款的资金为 19,026 亿元,较上年同期下降 7.1%;

来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元,同 比增长 4.7%,增速同比下滑 37.1 个百分点.债券 融资方面, 自2016 年10 月银监会要求严控房地产 金融业务风险,同时上交所、深交所严控房企公司 债发行条件和审批流程以来, 房企交易所市场公司 债规模大幅下降.与此同时,发改委和财政部于

2018 年5月下发 《关于完善市场约束机制严格防范 外债风险和地方债务风险的通知》,限制房企境外 发债用途等.受此影响,房企海外发债亦受阻.另外, 从房地产境内信用债到期分布来看, 2019~2023 年为房地产债券到期高峰. 在融资渠道收紧及债券 到期高峰到来的背景下, 房企资金平衡能力将面临 更大的挑战. 与此同时,资本实力较强、具有品牌影响力的 大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步 提升.

2018 年TOP100 房企销售金额占全国销售额 比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%;

TOP50 房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至 55.10%;

TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000 亿元,占全国销售金额的比重为 26.90%,较上年 上升 2.80 个百分点,千亿房企数量亦达到

30 家, 行业集中度和销售门槛均不断提升, 房企规模分化 格局持续加大. 在行业增速放缓且面临不确定因素 的背景下,具有规模优势、品牌影响力、产品打造 能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及 筹资能力,将获得更多的资源倾斜和流动性补充, 具有更为明显的竞争优势. 业务运营 北京首都开发股份有限公司(以下简称 首开 股份 或 公司 )是北京市国有资产监督管理委员 会下属最大的以房地产开发为主业的国有企业.

2018 年公司实现营业收入 397.36 亿元,同比增长

6 北京首都开发股份有限公司

2014 年公司债券跟踪评级报告(2019) 8.31%,其中房地产销售收入 389.42 亿元,占营业 收入的比例达到 98.00%.