PDF《上海新 黄浦置业股份 有限公司》

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9 年年年年年年年年公 公公公公公公公司 司司司司司司司债 债债债债债债债券 券券券券券券券跟 跟跟跟跟跟跟跟踪 踪踪踪踪踪踪踪评 评评评评评评评级 级级级级级级级报 报报报报报报报告 告告告告告告告上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating &

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, Ltd. 主体长期信用等级 AA 级级级级本期债券信用等级 AA+ 级级级级评级时间

2011 年年年年4月月月月8日日日日新世纪评级 新世纪评级 新世纪评级 新世纪评级 Brilliance Ratings 评级机构 评级机构 评级机构 评级机构: : : :上海新世纪资信评估投资服务有限公司 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 本报告表述了新世纪公司对 本报告表述了新世纪公司对 本报告表述了新世纪公司对 本报告表述了新世纪公司对新黄浦 新黄浦 新黄浦 新黄浦2009

2009 2009 2009年度 年度 年度 年度公司债券 公司债券 公司债券 公司债券信用评级观点 信用评级观点 信用评级观点 信用评级观点, , , ,并非引导投资者买卖或持有 并非引导投资者买卖或持有 并非引导投资者买卖或持有 并非引导投资者买卖或持有本债券的一种建议 本债券的一种建议 本债券的一种建议 本债券的一种建议. . . .报告中引用 报告中引用 报告中引用 报告中引用 的资料主要 的资料主要 的资料主要 的资料主要新黄浦 新黄浦 新黄浦 新黄浦提供 提供 提供 提供, , , ,所引用资料的真实性由 所引用资料的真实性由 所引用资料的真实性由 所引用资料的真实性由新黄浦 新黄浦 新黄浦 新黄浦负责 负责 负责 负责. . . . 注:根据新黄浦 2008-2010 年审计报告整理、计算. .

2010 年年年年新黄浦 新黄浦 新黄浦 新黄浦经营规模和盈利能力 经营规模和盈利能力 经营规模和盈利能力 经营规模和盈利能力继续保 继续保 继续保 继续保 持持持持稳定 稳定 稳定 稳定, , , ,自有资本实力进一步增强 自有资本实力进一步增强 自有资本实力进一步增强 自有资本实力进一步增强. . . .公司 公司 公司 公司目前 目前 目前 目前 开发项目 开发项目 开发项目 开发项目中 中中中经适房和配套商品房 经适房和配套商品房 经适房和配套商品房 经适房和配套商品房占较大比重 占较大比重 占较大比重 占较大比重, , , , 宏观调控对公司的直接影响 宏观调控对公司的直接影响 宏观调控对公司的直接影响 宏观调控对公司的直接影响相对 相对 相对 相对有限 有限 有限 有限, , , ,但房地 但房地 但房地 但房地 产市场环境的不断变化及信贷政策趋紧 产市场环境的不断变化及信贷政策趋紧 产市场环境的不断变化及信贷政策趋紧 产市场环境的不断变化及信贷政策趋紧, , , ,产业 产业 产业 产业 调整因素 调整因素 调整因素 调整因素, , , ,仍将会增加公司的运营压力 仍将会增加公司的运营压力 仍将会增加公司的运营压力 仍将会增加公司的运营压力. . . . 新黄浦从事房产开发多年,在管理、品牌、质量 和规模等方面具有一定的优势,2010 年公司主业 经营规模和盈利能力继续保持稳定. 新黄浦经营性物业收入稳定,金融资产投资回报 收益良好,2010 年公司资本实力进一步增强,整 体抗风险能力较强. 新黄浦资产流动性较强,负债经营程度合理,货 币资金较为充裕,可为其即期偿还债务提供有效 保障. 新黄浦长短期债务结构相对合理,但刚性债务占 比偏高,存在一定刚性债务偿付压力. 新黄浦在房产开发项目中经适房及配套商品房虽 占一定比重,但国家及上海出台密集的房地产调 控政策,以及信贷政策的趋紧和贷款利率的上 调,仍会加大公司主业的短期经营压力. 人保集团入主后对华闻控股的整合工作仍在推进 过程中,整合安排及前景尚待明确. 项项项项目目目目2008 年年年年2009 年年年年2010 年年年年总资产(亿元) 38.26 64.30 67.93 货币资金(亿元) 6.21 17.56 11.96 总负债(亿元) 12.21 34.91 35.68 归属于母公司所有 者权益(亿元) 25.43 26.69 29.56 营业收入(亿元) 4.49 5.13 5.01 归属于母公司净利 润(亿元) 1.73 1.60 2.13 经营性现金净流入 量(亿元) 0.08 -0.24 -8.53 EBITDA(亿元) 3.39 2.96 3.85 EBITDA/利息支出 (倍) 5.80 7.85 5.80 资产负债率(%) 31.91 54.29 52.53 流动比率(%) 198.57 268.78 321.68 现金比率(%) 88.32 119.87 85.42 净资产收益率(%) 7.24 5.91 7.20 分析师 分析师 分析师 分析师 蔡明、桑倩 上海市汉口路