PDF《违约潮仍将延续（房地产行业融资状况跟踪）》

2018 年年初,向上海本地商业银行 及在本地的分行发出 《关于规范开展并购贷款业务的通知》 , 明确并购贷款投向房地产开 发土地并购或者房地产开发土地项目公司股权并购的,应按照穿透原则,拟并购土地项 目应该完成在建工程开发投资总额的 25%以上;

不得投向未足额缴付土地出让金项目, 不得用于变相Z换土地出让金;

防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金. 这份文件有风向标的作用,除了上海之外,江浙沪的金融机构也多少受到该政策的 波及.而其他地区的银行还有做并购贷款业务,但都要求项目符合四三二条件. 其他类型的贷款还有项目抵押贷款、委托贷款,目前银行还可以在符合条件的情况 下发放项目抵押贷款,但委托贷款在委贷监管从严后已经鲜有新增. 固定收益研究―信用债周报 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

6 1.2 债券:监管尚未放松,融资仍旧低迷 债券融资短期有所回升.债市调整以及地产公司债分类监管下,17 年地产企业债券 融资量较 15-16 年锐减,全年总融资额 1264.9 亿,仅为

16 年的 16.9%,少了

6222 亿.

18 年1-4 月房地产企业净融资量

616 亿,3 月地产公司债融资有大幅回升,发行量为 549.5 亿,净融资额 353.2 亿,是16 年10 月以来发行量最高的月份. 但随着债市的调整,房地产债券融资量再次回落.4 月地产债发行量回落至 299.1 亿,5 月中上旬房地产债券发行量共计 155.2 亿,约是

4 月中上旬的 1/3. 图3 地产债发行与净融资规模(亿元) 资料来源:WIND,海通证券研究所 注:不包括资产支持证券,18 年5月的数据截至

5 月20 日 公司债的监管是持续性的.16 年10 月前后证监会、上交所、深交所陆续发布了针 对房地产业公司债的分类监管方案, 要求根据基础指标和综合指标将企业分类为正常类、 关注类和风险类企业,关注类企业发债将受到进一步严格审核,风险类企业原则上不予 通过.我们对

17 年年初地产存续债发行人进行了筛选,在257 个发行人中有

103 家不 符合公司债基础指标,其中主体评级低于 AA 级或缺少主体评级的占到

51 家,如要发债 必须进行增信;

154 家满足公司债基础指标的房地产业存续债发行人中,105 家正常类,

41 家关注类,8 家风险类,也就是说

257 家存续发行人中只有

105 家发债不受影响,地 产企业公司债收紧的影响将是持续的.

17 年四季度以来地产公司债审批确实较前期加快.根据我们的统计,17 年发出来 的公司债,大部分是在

16 年9月之前拿到的发行批文,而17 年四季度新批(16 年9月之后获证监会批准发行)小公募的发行增多,18 年以来发行的

20 只小公募中,除了 华侨城的

6 只、大华集团和金地集团各

1 只外,均是

2017 年以后拿到的批文. 同时交易所审批也有所加快,据我们不完全统计,17 年四季度以来已经有

13 个地 产小公募项目通过发审会,其中

18 年以来通过的有

7 个;

而17 年前三季度合计只有

9 个,相比之下近半年交易所的审批进度加快了不少. 固定收益研究―信用债周报 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

7 表118 年以来发行的地产公募公司债详情 发行月份 发行人 发行债券 主体评级 获准发行日

18 年1月、2 月、3 月 华侨城

18 侨城 01;