PDF《2018.9》

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18 【研究视点】 金九 爽约成交降温,量变到质变的市场拐点将至

9 月,适逢中秋国庆 双节 来临之际,多地新政频频出台,房地产乱 象整治和加强房源供给 两手抓 ,旨在维护房地产市场的平稳发展.

多数 房企推案热情高涨,供应量大幅上行,成交量却不尽人意,同、环比双降. 联系到新开盘项目去化率稳步回落已是不争的事实, 叠加打折促销、 特价房 的案例明显增多,市场压力正逐步显现, 金九 颜色尽失. 展望未来,无论宏观数据成交量,还是微观数据新开盘项目去化率,市 场确有降温特征. 当下房地产市场正处量变到质变的拐点期, 在无重大利好 政策的刺激下,四季度市场较难出现反转行情,三四线市场压力不容小觑. 【纵深解读】 ? 经济:房地产开发投资超预期增长, M1 和M2 同比增速双双回落 ? 政策:京紧缩公积金信贷,粤沪调整共有产权房制度 ? 楼市:供应放量而成交平平,量变到质变的市场拐点或将至 ? 土地:整体成交环比量跌价涨,三四线成交规模大幅下降 【图说楼市】 ? 供应:同、环比分别增 6%和12%,一线城市同比激增 40% ? 成交:有效需求阶段性释放后成交降温, 银十 不容乐观 ? 库存:七成城市库存环比回升,

8 成城市消化周期环比拉长 ? 成交结构:低档成交低迷高档占比回落,120 平以下户型为成交主力 出品单位: 易居企业集团・ 克而瑞研究中心 总编:丁祖昱 张燕主编:孟音林波责任编辑:杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 邱娟吴嘉茗 李思潼 姚郑康 2018.9 地址:上海市静安区广中路

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18 9 月,多数房企推案热情高涨,供应量双双上行,成交量却不尽人意,同环比双降.联系到新开盘项 目去化率稳步回落已是不争的事实,叠加打折促销、特价房的案例明显增多,市场压力正逐步显现. 北京突发调整住房公积金贷款政策,执行认房又认贷,首付比例与商贷看齐;

贷款额度与缴存年限挂 钩,每缴存一年可贷

10 万元等.公积金新政不仅会错杀北京刚需,环京乃至其他城市也有波及,或将引 发其他城市跟风调整公积金信贷政策,公积金额度紧张城市可能性更高.上海、北京等集中整治房地产市 场秩序,重点打击哄抬房价、捂盘惜售、首付贷等违法违规行为.我们认为市场监管力度有望持续加强, 预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序,尤其是那些房价上涨压力大的城市,跟进开展整治行动的可能 性更高.广东省明确共有产权房退出机制,满10 年允许一次性购买剩余产权份额,住房性质转变为商品 房,有助于解决夹心层购房难、购房贵等问题,也不啻为房地产长效机制的全新尝试.

9 月企业明显加大新推案力度, 重点城市供应量同环比皆有增长. 一线供应明显放量, 同比全线回升. 二三线明显分化,多数城市迎供应高峰期,重庆、武汉等仍处高位,青岛、成都等环比倍增.反观,福州、 厦门等预售证审批依旧严苛,供应不增反跌.成交表现难言乐观,成交量同环比均小幅回落.一线城市略 好,除深圳仍处低位之外,北上广皆回升至正常水平.二三线同环比双降,重庆市场持续火热,成交量显 著高于其他城市.无锡、西安等市场热度不减,成交量皆有增长.多数城市市场似有降温特征,成交量随 之步入下行通道,典型如长沙、宁波等,同环比跌幅都在 30%以上.三季度以来,尽管新开盘项目平均去 化率依旧维持在较高水平,历月走势却呈小幅下滑趋势.热点城市市场也有降温迹象,新开盘项目不再是 一味 日光 ,高价盘以及别墅项目面临更大的去化压力. 土地成交明显缩量, 各线城市成交规模均有不同程度的回落, 三四线更是急剧缩量, 环比跌幅超 40%. 土地价格低位回升,三四线增长明显,但一二线仍处下行通道,整体亦维持在较低水平.土拍溢价率略有 回升, 各线城市都实现一定幅度的增长, 并不代表土地市场开始转暖. 恰恰相反, 土拍市场频现转冷信号, 一方面,企业拿地态度普遍谨慎,部分中小房企大幅收缩投资战线,明显放缓拿地节奏甚至不拿地,土地 流拍数量开始增多.另一方面,热点城市土拍市场渐有回归理性的趋势,即使热门宅地也难拍出高溢价. 展望未来,无论宏观数据成交量,还是微观数据新开盘项目去化率,市场确有降温特征.当下房地产 市场正处量变到质变的拐点期,在无重大利好政策的刺激下,四季度市场较难出现反转行情,三四线市场 压力不容小觑.四季度建议房企积极 抢跑 ,加大营销力度,竭力抢收市场变盘前的最后一波红利. 金九 爽约成交降温,量变到质变的市场拐点将至 地址:上海市静安区广中路