PDF《5 月1日后买二手房能省钱》

楼市 B04 2016年3月30日 责编 陈振兴 美编 冯帅 邮箱 yinshujuan123@163.

com 热点 5月1日后买二手房能省钱 营改增传利好, 这场改革对企业、 个人税负影响几何 记者 李春梅 阅读提示 | 将于2016年5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则 "揭开面 纱" , 3月24日, 财政部和国家税务总局发布 《 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (以下简称 《 通知 》 ) , 备受关注的二手房交易营改增政策落地.日前, 记者走访郑州市多家二 手房中介了解到, 由于此次营改增政策落地对于二手房市场传出 "利好" 信号, 进一步增加了 买卖双方的成交意愿. 随着最后4个行业――建筑业、 房地产业、 金融业、 生活服务业告别营业税, 这场涉及近 千万户新纳税人的重大改革将对企业和个人税负影响几何? 对购房人的影响 个人买房子要多缴税吗 目前, 我国二手房转让需缴 纳5%的营业税.在新的实施方 案中, 百姓最关注个人卖房是否 要多缴税. 《通知》 指出, 除北上广深之 外的城市, 个人将购买不足

2 年 的住房对外销售的, 按照 5%的 征收率全额缴纳增值税;

个人将 购买2年以上 (含2年) 的住房对 外销售的, 免征增值税.该政策 于2016年5月1日起实行. 郑州市税务局相关人士计 算后称, 营改增后卖房者税负略 有下降, 100万元少交2400元. 近日, 正准备买房的郑州市 民郭女士告诉大河报记者, 中介 最近一直在催促她, "买房赶紧, 过了五一, 就得交 11%的增值 税" .与郭女士一样, 一些原本 犹豫不决的买房者也因此咬牙 跺脚, 加入了快速购房的大军. 现在看来, 那些显然都是房产中 介的谣言. 税务业内人士对政策的解 读是, 对于买卖

2 年以上 (含2年) 住房, 优惠政策没有变化. 对于两年以内的准新房, 考虑到 价税分离部分, 营改增后, 税负 实际上略微降了一点. 他说, 在计算增值税税额 时, 将含税价款中所含的增值税 先扣除掉, 用不含税价乘以征收 率. 例如, 小明为方便孩子上 学, 准备在郑州市某学校周边购 买一套不足两年的二手房, 但他 很是犹豫: 这房子是

5 月1日前 买好, 还是

5 月1日营改增后再 买? 如果小明要买的这套二手 房售价为100万元, 当前营业税 下, 是总价按照5%的税率征收, 需缴纳营业税

5 万元.根据增 值税的算法, 最终增值税应纳税 额为

100 万÷ (1+5%) *5%= 4.76万元, 即4.76万元是应缴纳 增值税额,相比营业税少了0.24 万元. 这意味着, 二手房交易营改 增降低了两年内的准新房交易 税负. 日前, 记者在对

21 世纪不 动产等房产中介公司走访后了 解到, 进入

3 月以来, 郑州市二 手房市场就逐渐呈现出成交放 量的局面, 多家房产中介的成交 量比去年同期平均增长了 30% 以上.

21 世纪不动产相关负责人 认为, 目前, 在该公司挂牌出售 的两年内房源, 约占整个挂牌量 的20%, 而此次营改增落地后, 将进一步增强买家对此类房源 的购买意愿.对于目前郑州二 手房市场的 "小阳春" 局面, "营 改增" 将起到促进作用. 对房企的影响 房企税负减轻或是增加 《营业税改征增值税试点实 施办法》 中规定, 房地产行业营 改增后, 房地产业从此前征收 5%的营业税, 改为适用 11%的 增值税率.所以冲击也不小. 新政策最受关注的, 是明确 房地产项目以扣除土地出让金 后的余额为销售额.目前土地 出让金约占房地产成本的 30% 到40%, 一线城市甚至更高. "土地问题直接影响的就是 房价. " 中国社科院财经战略研 究院研究员张斌说, 土地出让成 本可在销售额中抵扣, 有助于减 轻房企税费负担, 但房价是否会 降与此没有直接关联. 有业内专家分析表示, 税负 减轻或是增加, 要视企业自身情 况而定. "房地产行业整体是减 负的, 但不保证每家企业都能减 负.个别企业的税负可能有所 增加, 但不影响整个行业减负的 大趋势. " 整体而言, 本次全面实施 "营改增" 是为企业减税减负. 但有分析认为, 理论上, 如果房 地产开发企业无法获得足够多 的进项抵扣, 其实际缴纳税率有 上升的可能, 对房地产行业会有 一定的冲击. 房地产行业的建筑成本由 施工成本、 土地成本和融资成本 三大块构成.税率表面看有所 增加, 但除融资成本不能进行抵 扣外, 施工成本和土地成本均可 进行抵扣. "如果土地成本相对 较低, 进项抵扣较低, 税务负担 可能有所增加, 但对于大多数企 业, 税务负担总体上是减轻的. " 业内专家认为, 房地产营改 增后, 为实现进项抵扣, 开发商 会将建安、 咨询和设计等业务外 包, 有利于改变行业 "大而全" 的 粗放模式, 促进行业细分、 专业 化经营. 还有一个重要的影响是, 增 加抵扣额和确认抵扣, 会激励开 发商增加精装修房屋供给, 甚至 是 "精装修+家具" , 有利于减少 建筑垃圾. 对企业的影响 不动产抵扣增值税利好所有企业 5月1日将实施的营改增政 策, 最吸引人的是购买不动产可 以抵扣增值税.这对企业客户 来说无疑是利好. 根据新政, 营改增后, 所有 企业新增不动产所含增值税纳 入抵扣范围.对于工业企业和 商贸企业, 购买或者租用房产可 以进行抵扣, 税负与以前相比是 有所降低的. 业内人士评价, 该项措施对 于所有企业而言都将是利好. 尤其是当企业改善办公条件购 置办公楼时, 购置办公楼的成本 会降低.该举措会刺激企业购 置办公楼改善办公条件的消费 预期. 根据增值税缴纳的有关规 定, 涉及房屋购买的诸多消费支 出, 都可以抵扣增值税, 但目前 明确抵扣的是精装修的商用物 业. 在装修领域, 目前大部分装 修人工支出和大量装修小配件, 很难直接取得增值税专用发票.但全装修商用物业则可以 取得足够的增值税发票. 因此, 为帮助企业客户, 开 发商会更多向企业用户提供精 装修办公楼或者根据用户需要 定制精装修商铺.除了精装修 房屋, 开发商还可以把电视、 空调、 家具等一系列软装纳入房屋 内. 按照国税总局颁布的增值 税有关规定, 只要能说明房屋的 这些设备和企业的生产有直接 关系, 就可以纳入到增值税抵扣 范围. 有业内专家表示, 开发商在 开发楼盘时, 可以通过 "买房送 物业费" 、 "买房送装修" 、 "买房 送企业商户会所使用权" 等一系 列方法, 将目前没有明确可抵扣 的项目包括在房价内, 以吸引企 业客户购买.企业客户买的不 动产, 只要和生产、 经营有关, 就 可以抵扣. 从这个角度看, 郑州将出现 越来越多精装写字楼. 精装修房销售比例增加将 有利于开发商取得更多的固定 资产和物料的增值税发票予以 抵扣, 提高了整体建安成本占总 成本的比例.简单地说就是, 原 来带装修卖, 虽然房价更高, 但 税率是固定的, 所以房企积极性 不大.营改增后, 精装修的费用 算作进项, 能抵扣, 那样能少交 一点税.所以, 房企对精装修的 兴趣将提高, 精装房的数量将越 来越多. 对建筑业的影响 发票管理有待规范 建筑行业可能是受 "营改 增" 影响最大的行业――改革 后, 建筑业一般纳税人将从此 前缴纳 3%的营业税改为 11% 的增值税;