PDF《以房抵债协议的法理分析》

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0 0万元,但嘉和泰公司实际收到的 款项为

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2 3万元,在借款时朱俊芳已扣除了

7 7万元利息.嘉和泰公司出具的发票金额是根 据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来,所以与收据的金额不一致,但二审法院以 证据不足不予认定. 再审山西高院认为,双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系,商品房买卖 合同是借款合同的抵押担保内容.借款协议中 到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之 间互不支付对方任何款项 的约定,违反法律的强制性规定,应属无效.故撤销一审和二 审判决,驳回朱俊芳的诉讼请求. 朱俊芳不服,向最高人民法院申请再审.其主要理由为:1 .《 商品房买卖合同》 是真 实的意思表示,合法有效.2 .《 借款协议》 是对买卖合同履行设定的解除条件,解除条件 不成就时,继续履行 《 商品房买卖合同》 ,并非抵押给朱俊芳. 嘉和泰公司辩称:1 .嘉和泰公司与朱俊芳之间是借贷关系,而非商品房买卖合同关系. 《 借款协议》 明确表明双方是借贷关系,签订

1 4份《商品房买卖合同》 的真实意思是为借 款提供担保,并非双方有买卖商品房的意思表示.2 .《 借款协议》 中 到期不能还款用抵 押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项 的约定违反法律的强制性规定,是无 效的. ( 二) 《 公报》 归纳的案件争点 当事人之间基于同一款项同时成立了商品房买卖和民间借贷合同,约定借款人未按期 偿还借款,对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权,该约定是否有效? ( 三) 《 公报》 中的裁判摘要

1 .双方当事人基于同一笔款项先后签订 《 商品房买卖合同》 和《借款协议》 ,并约定 如借款到期偿还借款, 《 商品房买卖合同》 不再履行;

若借款到期不能偿还借款,则履行 ・

3 6 ・ 以房抵债协议的法理分析 《 商品房买卖合同》 .在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同 时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系.该行为并不违反法律、行政法规的强 制性规定.

2 .借款到期,借款人不能按期偿还借款,对方当事人要求并通过履行 《 商品房买卖合 同》 取得房屋所有权,不违反担保法第

4 0条、物权法第

1 8 6条有关 禁止流押 的规定. 裁判结果:案涉

1 4份《商品房买卖合同》 和《借款协议》 均为依法成立并生效的合 同.《 借款协议》 约定的 《 商品房买卖合同》 的解除条件未成就,故应当继续履行案涉

1 4 份《商品房买卖合同》 .撤销再审判决,维持二审判决.

二、问题的提出 查阅最高人民法院再审判决书全文,其论证思路可以归纳如下: ( 一) 《 商品房买卖合同》 和《借款协议》 均为依法成立并生效的合同,当事人之间 对同一笔借款可以先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系. ( 二) 《 商品房买卖合同》 和《借款协议》 属于并立而又联系的两个合同.具体体 现为:

1 .《 商品房买卖合同》 和《借款协议》 涉及同一笔款项.

2 .《 商品房买卖合同》 实际上是为 《 借款协议》 提供担保.

3 .《 借款协议》 为《商品房买卖合同》 的履行附设了解除条件. ( 三) 在此基础上,《 借款协议》 约定 如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方 ( 嘉和 泰公司)将用以上抵押物来抵顶债务,双方互不再支付对方任何款项 并非流押条款.理由: