PDF《以房抵债协议的法理分析》

三、 提供担保 之解释路径辨析 ( 一) 分析检讨 最高人民法院在解释 《 借款协议》 和《商品房买卖合同》 之间 并立而又联系 的关 系时,一个重要的理由在于 《 商品房买卖合同》 实际上是为 《 借款协议》 提供担保 .但 如何理解此处所谓的 担保 ? 对此,最高人民法院在判决中解释为 《 借款协议》 约定以签订商品房买卖合同的方式 为《借款协议》 所借款项提供担保 .如此似乎可以认为,借款合同构成主合同,房屋买卖 合同构成从合同,而此处所欲担保的债务显然是指被告嘉和泰公司的借款返还义务.有疑 问者,嘉和泰公司究竟提供了何种担保?是商品房买卖合同还是案涉商品房本身,还是其 他权利?如果该担保指的是商品房买卖合同本身,那么基于该买卖合同,嘉和泰公司只享 有要求朱俊芳支付房屋价款的债权.当事人若欲以该价款支付义务作为借款合同的担保, 只能以权利 ( 债权) 质押的方式予以实现,而这显然不符合本案的事实.当事人之间不仅 ・

5 6 ・ 以房抵债协议的法理分析 〔

2 〕 〔

3 〕 参见陆青:《 合同联立问题研究》 ,《 政治与法律》2

0 1 4年第 5期,第94页. 参见周江洪:《 作为民法学方法的案例研究》 ,《 法学研究》2

0 1 3年第 6期,第21页. 没有发生这种权利凭证的移转,也没有设定质押的意思表示,甚至该债权本身依然受到债 务人嘉和泰公司是否履行房屋所有权移转义务的制约. 那么,能否认为本案中,基于 《 借款协议》 的相关约定,嘉和泰公司是以其 ( 依然) 享有的案涉商品房 ( 所有权) 为借款合同提供了某种物的担保?仔细阅读 《 借款协议》 ,当 事人的确曾约定 商铺抵押给原告.抵押方式为和原告签订商品房买卖合同 .能否就此认 为,即使当事人之间并未就该协议进行抵押登记,因此抵押权并未设立,但当事人之间依 然存在着某种抵押合同关系?最高人民法院并未对此表态,而结合案件事实,这种假设依 然无法成立.盖对于法律关系的认定,并不能拘泥于当事人的字面表述,而是要探求当事 人之间所欲形成的规范意思.从《借款协议》 的内容上看,当事人虽然使用了 抵押 的 表述方式,但其真正想要达成的效果,却在于实现其 到期不能还款用抵押物抵顶借款, 双方之间互不再支付对方任何款项 的约定内容.而这显然与抵押权的设定目的并不吻合. 更为重要的是,本案中,在《借款协议》 之前,当事人之间已经形成了买卖合同关系,而 假如承认该买卖合同有效,那么,朱俊芳已经取得了对系争房屋主张所有权移转的买受人 地位.此时如双方欲再就系争房屋设定抵押合同关系,则又必须承认朱俊芳就系争房屋意 图取得抵押权人的法律地位.如此就会产生两种自相矛盾的意思表示,即就同一标的物, 当事人之间既希望形成移转所有权的买卖关系,同时又不希望移转所有权,而只形成担保 物权即........