PDF《江门市城乡规划》

3 2.3 规划用地界限的划定与面积 2.3.1 建设项目规划用地界限应当按照统一规划、 有利实施的原则, 按照 控制性详细规划的要求并结合现状地形图、土地权属等情况划定. 2.3.2 建设项目规划用地面积包括建设项目建设用地面积、 道路面积、 绿 地面积以及除上述用地以外须纳入项目整体拆迁或补偿的用地面积. 2.3.3 建设项目建设用地面积是除道路用地等之外纳入容积率指标计算 的用地面积, 特别约定的除外. 各类建设项目独立建设的用地规模由市城乡规 划主管部门综合考虑建设项目的性质、 特点、 有利于城乡规划统一实施和集约、 节约使用土地等因素确定. 2.3.4 无法与周边地块调整、 合并的零散用地, 在不妨碍城乡规划实施的 前提下,市城乡规划主管部门可予以核准建设.零散用地宜作为公共绿地、停 车场、广场等公共开放空间使用,或作为社区配套、市政基础设施等用地. 2.4 规划条件 2.4.1 规划条件应当符合经批准的控制性详细规划,并符合相关规范要 求. 2.4.2 所在地段没有覆盖经市政府批准的控制性详细规划, 但迫切需要实 施国家、省、市重点项目,技术要求按照《广东省城市控制性详细规划管理条 例》和我市的相关规定执行. 2.4.3 规划条件确定后在有效期内未出让国有土地使用权的, 出让前, 市 城乡规划主管部门可以根据本标准与准则重新确定. 2.4.4 规划条件一般包括用地位置、用地性质、用地面积、建筑密度、容 积率、计容建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑退让、停车配建、基础设施和 公共服务设施配套及地下空间开发利用要求等内容. 出让前还可以根据相关规 划、政策要求增加规划条件的内容. 2.4.5 以出让方式提供国有土地使用权的住宅、 商业、 办公等经营性项目,

4 应当严格执行规划条件,不得改变用地性质,不得提高容积率,不得降低绿地 率, 不得减少基础设施和公共服务设施. 但符合中华人民共和国住房和城乡建 设部《建设用地容积率管理办法》 《广东省城乡规划条例》等规定的情形除外. 2.5 建设用地开发强度 2.5.1 居住用地开发强度的控制指标应当符合表 2.5.1 的规定. 表2.5.1 居住用地开发强度控制指标表 分区 容积率 建筑密度 塔楼密度 绿地率 分区指引 备注 重点 地区 ≤3.0 ≤22% ≤15% ≥35% 重点地区为江门城市 总体规划确定的滨江 新城、枢纽新城、科创 新城、人才岛、滨海新 城等城市新区. 1.容积率指标均≥ 1.0;

2. 三旧 改造区域 按照表 2.5.2 执行. 3.开发强度需要突破 本表要求的,应经专 题研究后确定;

4.建筑高度按照相应 的国家、省、市的规 范执行,特定地区的 建筑高度还需结合城 市设计进行控制. 特定 地区 ≤2.0 ≤30% ≤15% ≥35% 特定地区为圭峰山、白 水带、龙舟山、大雁山 等重点山体以及西江、 潭江、江门河等周边地 区. 一般 地区 ≤2.5 ≤22% ≤15% ≥35% 一般地区为除重点地 区、特定地区外的其他 区域.

5 2.5.2 三旧 改造项目规划为居住用地的,其开发强度控制指标应当符 合表 2.5.2 的规定. 表2.5.2 三旧 改造项目规划为居住用地(兼容不超过 40%计容面积的商业建筑)开发强度控制指标表 改造 类型 毛容积率 (按土地证 面积或改造 范围面积核 算) 净容积率 (按建设 用地核算) 商业建筑 比例 净容 积率 建筑 密度 塔楼 密度 备注 旧村、 旧城 ≤2.5 ≤3.0 20% ≤2.5 ≤30% ≤15% 1.在不增加净容积率的前提 下,可根据实际情况在允许范 围内适当调整商业、 住宅比例. 2.净容积率超过 2.5 的项 目,建筑密度及塔楼密度须相 应降低. 3. 三旧 改造中将旧厂房 用地等土地用途改变为商业和 商品住宅等经营性用地的,改 造项目应当按照 三旧 改造 文件要求,将不低于项目用地 总面积 15%的土地(含地上物, 以下简称 公益性用地 )无偿 移交政府, 用于城市基础设施、 公共服务设施或其它公益性设 施建设. 4.超出表中开发强度指标的 三旧 改造项目,原则上不 予受理改造申请.如属特殊个 案(如市、区重点项目,或涉 及民生工程有改造的迫切性, 经市、区政府同意加快改造的 项目) ,需提供所在区 三旧 办及相关部门意见, 经报市 三旧 办同意,由市城乡规划主 管部门按有关程序报市城乡规 划委员会审议研究,方可确定 改造的开发强度. 30% ≤2.75 ≤30% ≤12% 40% ≤3.0 ≤25% 旧厂 ≤2.5 ≤2.75 20% ≤2.5 ≤30% ≤15% 30% ≤2.75 ≤25% ≤12%