PDF《楼宇市场动向》

地产概览 楼宇市场动向 香港 2016年第一季度 市场概览 甲级写字楼租金走势(港元每平方彰吭) 图1 资料来源:戴德梁行研究部 由於全球经济复苏疲弱、中国经济增速放缓、贸易 及旅游业低迷,2015年第四季度香港经济继续低速增 长,本地生产总值按年上升1.

9%,较之前一季度下跌 0.4个百分点. 本季度住宅市场表现疲弱,由於市场观望气氛浓厚 ,一手及二手住宅销情减慢.不过,本季度推出的数 个新盘,在发展商提供较多折扣和按揭贷款优惠下, 销情符合市场预期.一手交易占第一季总交易量的 21.3%,以及总交易金额的37.5%. 与2015年第四季相比,写字楼租赁市场在2016年 第一季度的表现稍为逊色,租赁需求主要来自银行、 金融服务机构和保险公司.整体来看,甲级写字楼租 金增长1.4%,主要是受到中区及尖沙咀租金的强劲增 长所拉动 . 「一周一行」政策实施后,中国内地游客及整体访 港游客人数的增长均见减慢,加上零售销货额亦大跌 20.6%,令本地零售业面临严峻的下行压力.人民币 继续贬值和内地下调进口关税,势必进一步打击内地 游客来港消费的意欲. 市场趋势 经济概览 2015年第四季度香港经济继续温和增长,本地生 产总值按年上升1.9%,较之前一季度下跌0.4个百分 点.这主要是全球经济复苏疲弱、中国经济增速放缓 、贸易相关活动低迷,以及国内访港旅客人数下跌所 致. 外围经济疲弱及美元走强,削弱了本港在国际市 场的竞争力.欧美等发达经济体尚未摆脱自金融海啸 以来的微弱复苏,新兴市场和发展中经济体亦面对沉 重的经济下行压力.不但中国内地经济仍在转型之中 ,在大宗商品价格疲软下,俄罗斯和巴西等商品出口 大国更陷入经济衰退.因此,市场加深了对环球及中 国内地经济发展的担忧,而美国加息预期升温,亦触 发新兴市场资本外流,对本港出口构成严重影响,加 之港元汇率跟随美元显著升值,拖累香港整体货物出 口於2016年第一季度录得1.9%的实质按年跌幅. 旅游及零售业低迷,拖累出口表现.由於全球经 济表现逊於预期、港元汇率高企、香港新增旅游景点 有限、「自由行」政策未有进一步放宽,以及更多经 济条件较佳的内地居民选择到世界其他地方旅游等, 以致今年第一季度访港旅客人数减少20.5%,零售销 货总额亦下跌20.6%. 不过,全民就业仍为内需带来支持.劳工市场表 现大致平稳,2015年12月至2016年2月期间,经季节 性调整的失业率为3.3%,继续处於2011年下半年以 来3.1%至3.5%的低水平(表1).良好的就业市场继 续支撑本地消费,令其在本季度获得3.2%的实质增长 .因此,预计香港经济增长仍将依赖本地消费所推动 .然而,由於旅游业和零售业前景不明朗,以及中国 经济面临下行压力,失业率在未来有一定的上升压力 . 全球经济增长放缓,加之中国经济下行压力加大 ,继续影响香港市场.香港股市於2015年第三季度跟 随内地和外围金融市场大幅调整,但自今年二月以来 转趋上行. *以2013年环比物量计算 资料来源:香港特别行政区政府统计处,香港旅游发展局 表1经济指标 时期 指标 单位 数值 按年变 化(%) 596.7 397.9 3.3 128.1 4.3 +1.9 +3.2

0 +3.1 -20.5 37.0 -20.6 237.6 -1.3 本地生产总值* 私人消费开支* 综合消费物价指数 访港旅客 整体出口 失业率 (按季度调整) 零售销售总额 2015年 第四季度 2015年 第四季度 2016年2月2016年2月2016年2月2016年2月12月- 2016年2月10亿港元 10亿港元 - 百万人次 10亿港元 10亿港元 % 图2 本地生产总值与私人消费开支(按年变动百分率) 住宅市场 楼价下跌及经济前景不明朗等不利因素,令楼市 气氛恶化,楼价亦持续面临下行压力.二月份住宅的 临持买卖合约数字下跌至1996年以来最低记录,仅录 得1,807宗成交.虽然三月份数字回升至2,369宗,但 与去年同期相比仍下跌了45.3%. 住宅市场表现疲弱,一手及二手住宅买卖放缓. 全季共录得6,221宗成交,按季减少38.8%,涉及金额 达446.8亿港元(57.6亿美元),按年大跌61.5%. 本季推出的数个新楼盘,由於发展商提供较多折 扣和按揭贷款优惠,故销情符合市场预期.季内一手 楼宇成交占整季总交易量的21.3%,以及总交易金额 的37.5%. 政府於本季招标6块住宅地皮,其中一幅位於元朗 ,但在其后撤回.这是自2012年4月以来第三次有地 皮流标,也是过去三个月来第二次出现投标价格低於 招标底价的情况. 虽然整体住宅市道放缓,但豪宅市场仍保持稳定 ,本季度不乏大额交易.与上季度的13宗交易相比, 本季共有27宗单价逾1亿港元的豪宅成交,总金额按 季增长158.9%至79.6亿港元(10.3亿美元).较为瞩 目的成交包括一幢位於白加道28号的住宅,总面积达 6,856平方,以6.98亿港元(8,878.9万美元)售出 ,单位占鄞101,809港元(13,119.7美元).此外 ,山顶一幢9,455平方盏暮勒嘁8.3亿港元(1.1亿 美元)成交,单位占鄞87,784港元(11,312.4美元). 展望未来,由於通货膨胀在未来一段时间仍将保 持温和,因此美联储在短期内大幅加息的可能性很低 .一手住宅市场仍将是2016年的焦点,而二手市场活 动仍将低迷.受潜在买家观望态度和对本地经济前景 担忧的影响,今年交易量仍将处於低位,故楼价走势 仍将疲软.对於中小型住宅市场,我们预计今年上半 年楼价会累计下跌15%,但豪华物业的抗跌力较强, 只会下跌5%.