PDF《富力地产：价格坚守下,或将错失良机？》

10000 11 无锡富力城(已上市) 住宅 13.3

10500 14 哈尔滨富力城 住宅 20.4

7800 16 贵阳富力中心(已上市) 商业 11.9

11800 14 沈阳富力尚悦居(已上市) 住宅 13.4

9000 12 西安富力白鹭湾项目 住宅 26.0

7300 19 福州富力中心 商业 7.8

21800 17 北京富力惠兰梅居 住宅 43.8

15800 69 广州南沙富力天海湾 商住 13.6

13200 18 四季度 海南富力月亮湾 住宅、别墅 7.5

10700 8 广州富力新港东项目 商业 1.9

78900 15 杭州富力十号 住宅 4.9

18400 9 海南富力临澜湾国际健康城 住宅、别墅 20.5

7300 15 天津富力广东大厦 商业 8.5

14100 12 广州车陂北项目 住宅 4.7

36200 17 重庆渝北项目 住宅 4.9

14300 7 合计 / 259.4

12800 332 资料来源:CRIC ? 现金够用,净负债率仍处高位 净负债率明显改善,但仍处高位.截至2014年6月末,富力净负债率为92.3%,较去年 末下降了18.5个百分点,明显改善.净负债率下滑主要是今年以来拿地力度大幅下降.1-7 月富力仅投入几十亿元拿下147万平米土地,相比去年全年400多亿元拿下2090万平米,巨 幅锐减.在销售块增和拿地锐减m双重作用下,企业净负债率明显下降,但由亍销售回款主 要用亍支付去年拿地余款而非偿债,所以净负债率依然处亍高位. 现金今年够用,明年将承┐笱沽.截至2014年6月末,富力握有现金245亿元,不去 年末基本持平.今年到期债务为180亿元,企业现金短债比为1.36,现金足够短债支付.根 据企业全年资金安排,全年流入为670亿元,包括160亿元融资,510亿元销售回款;

全年 支出为610亿元,包括土地贩置余款偿付220亿元,工程建设费用190亿元,利息支付、税费、管理费、分红合计约200亿元.匡算下来,丌计短债偿付,全年有60亿净现金流入;

计入180亿元短债偿付,全年净现金流出120亿元,这样到年底现金将降至125亿元.而2015 年企业又有215亿元m债务到期,届时企业将面临巨大m资金运营压力. ? 激进扩张再遇寒流,海外拓展碰壁 两次高扩张都遭遇寒流.2007年,富力有过一次猛烈扩张,土地储备余量激增46%至至2617.1万平方米,当年净负债率猛增67个百分点至138.5%,随即遭遇全球金融危机, 2008年负债率位亍123.2%高危线上. 自那以后, 企业д狗⒌媒餍∩魑. 从2008年到2012 年,土地储备余量要么下降,即使增加也控制在15%以内, 净负债率逐渐下滑至90%以内. 2013年,┐蠛孟坌问拼碳,富力再次激扩张,土地储备余量激增51%至4330万平方 米,净负债率随即高企至110.8%.随后2014年再次遭遇寒流.但所并m是,在业绩快增和 拿地锐减下,目前资金充裕,无运营风险. 首次海外扩张碰壁.2013年12月,富力首次军海外,投资85亿在马来西亚新山拿下 350万平米土地.项目不新加坡只有一桥之隔,区位就像深圳前海之亍香港,非常优越,客 群定位1/3 新加坡人,1/3 当地人,剩下基本为国内投资和民需求.项目利润也丌菲, 拿地代价为每平米2000多元人民币,售价预计为18000.如果在往年,项目只要推出,肯 定热卖,成为企业业绩增长一支生力军.但在马航事件之后,行情大发,国内投资客已基本 丌再考虑到马来西亚贩房. 加上马来西亚楼市近年已经经历过一次热潮, 现在本地需求也在 下滑.综合来看,富力在马来西亚m项目,现在开Ш芸赡芑嶂拖,加大资金压力. 附图:富力地产历年净负债率和土地储备余量增幅 资料来源:企业公布,中国房地产决策咨询系统(CRIC) ? 价格坚守可能会错失良机 富力董事长李思廉称,富力项目只要降价就丌愁卖,但未来富力丌会大幅降价,主要原 因是丌像保利、万科那样m国企、大企,富力作为一家中小民企,削价对企业盈利太伤;